Анализ проекта постановления о внесении изменений в 945-ПП

Аналитический центр Touch и его новый друг, клод, подготовили анализ для девелоперов из Москвы и собирающихся сюда)

Документ помечен как «ПРОЕКТ», то есть пока не принят и является предложением к обсуждению.

1. Обязательное размещение машино-мест в гаражах (капитальных паркингах)
Пункты 6.1.2.1 и 6.1.3.1 переписываются так, что места постоянного размещения транспортных средств жителей — как в границах элемента планировочной структуры, так и в границах земельного участка — должны размещаться в гаражах.
Практическое следствие: девелопер больше не сможет закрывать нормативную потребность в парковке за счёт открытых наземных стоянок или гостевых площадок во дворе — требуется капитальный объект (подземный паркинг, стилобат, отдельно стоящий гараж). Это:

увеличивает капитальные затраты на проект (подземное строительство существенно дороже наземного);
удлиняет сроки проектирования и строительства;
может повлиять на плотность застройки и экономику проекта, особенно на стеснённых участках.

2. Новая, более детализированная методика расчёта числа машино-мест (приложение 5)
Вместо прежнего порядка вводятся две формулы:
На стадии градостроительного проектирования:
Nп = S/(S1×2,1) × D, где D = 0,8 места на квартиру (в среднем).
На стадии архитектурно-строительного проектирования — расчёт по группам квартир:

до 70 м² — 0,8 маш/места на квартиру;
70–100 м² — 1,2 маш/места на квартиру;
свыше 100 м², ИЖС, блокированная застройка — 1,6 маш/места на квартиру.

Для девелоперов это означает:

Прямую зависимость норматива от структуры квартирографии проекта. Чем больше в доме крупных квартир (свыше 100 м²), тем выше требуемое число машино-мест на квартиру (1,6 против 0,8 для студий/малогабаритных). Это стимулирует пересмотр продуктовой линейки — доля крупных лотов будет напрямую увеличивать паркинг-нагрузку и стоимость реализации.
Более точный, но и более жёсткий расчёт — уходит от «усреднённого» подхода к дифференцированному, что затрудняет искусственное занижение норматива за счёт микширования площадей.

3. Усложнение процедуры превышения расчётного норматива
Новая редакция п. 6.2.4.2 сохраняет возможность увеличить число мест более чем на 10% сверх расчётного, но решение теперь принимает Градостроительно-земельная комиссия города Москвы, причём на основании заключения уполномоченного органа в области градостроительного проектирования, которое, в свою очередь, готовится на основе заключения Департамента транспорта.
Следствие: это удлиняет и усложняет административную процедуру — появляется дополнительное звено согласования (ГЗК + два ведомственных заключения), что увеличивает сроки согласования и создаёт риск отказа при отклонении от расчётных цифр в большую сторону (например, для проектов бизнес- и элит-класса, где девелоперы обычно закладывают паркинг с запасом).

4. Переходные положения — кто попадает под новые требования
Норма не применяется к объектам, ввод которых по проектной документации запланирован до 1 января 2028 года, а также к объектам, по которым на 1 августа 2026 года уже получено разрешение на строительство.
Для проектов на ранней стадии (без РНС к этой дате) новые нормативы будут обязательны, независимо от того, что заложено в текущей документации.

5. Приоритет норматива над ПЗЗ
П. 2.2 прямо устанавливает, что число машино-мест определяется по новым нормативам независимо от того, что записано в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), и вносить изменения в ПЗЗ для этого не требуется.
Следствие: девелоперы не смогут ссылаться на действующие (более мягкие) требования ПЗЗ конкретной территориальной зоны — норматив 945-ПП имеет приоритет автоматически, что снижает предсказуемость на основе анализа только градостроительной документации участка и требует отдельной проверки актуальной редакции 945-ПП при расчёте паркинга.


#рынокмосквы@ss_shiza

Мой канал в МАХ