280 квартир сдали — теперь спорят о компенсационной земле

Кассационный суд отменил решения нижестоящих инстанций по спору «Глобус Групп» с Министерством имущественных и земельных отношений Липецкой области. Теперь Арбитражному суду предстоит заново разобраться, имел ли застройщик право на получение компенсационных земельных участков без торгов.

История началась ещё в 2019 году. «Глобус Групп» приняла на себя права и обязанности застройщика по проблемному объекту в микрорайоне «Елецкий». На тот момент готовность жилого дома составляла всего 20%. Одновременно компании передали ещё один объект — консультативно-диагностический центр с готовностью 92%.

По договору совокупные требования дольщиков составляли почти 398 млн рублей, тогда как рыночная стоимость переданных прав на земельные участки и незавершённые объекты оценивалась в 344,8 млн рублей. Разница — около 53,1 млн рублей.

«Глобус Групп» достроила два 4-секционных дома и ввела их в эксплуатацию 31 августа 2022 года.

Но самое интересное произошло потом.

В утверждённой губернатором Липецкой области дорожной карте по восстановлению прав дольщиков прямо было предусмотрено, что по дому № III-1 инвестор в качестве возмещения затрат получит, в том числе, компенсационный земельный участок.

28 декабря 2023 года «Глобус Групп» обратилась в МИЗО с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду без торгов.

И здесь возникла своеобразная юридическая ловушка.

МИЗО отказало компании, поскольку необходимые для расчёта затрат инвестора статистические данные на тот момент ещё отсутствовали. Нужный показатель средней стоимости квадратного метра жилья за IV квартал 2023 года Росстат должен был предоставить только 5 февраля 2024 года.

А с 1 января 2024 года соответствующая норма Земельного кодекса, позволявшая предоставлять такие участки без торгов, перестала применяться.

То есть заявление было подано ещё при действовавшем механизме, но необходимый для расчёта показатель появился уже после его прекращения.

Нижестоящие суды встали на сторону министерства. Они решили, что законодательство позволяло предоставить без торгов земельный участок под самим проблемным объектом, но не предусматривало дополнительного предоставления свободных участков для строительства новых многоквартирных домов в качестве компенсации.

Кассационная инстанция с таким подходом не согласилась настолько, чтобы отменить оба судебных акта.

При этом кассационный суд не постановил немедленно выдать «Глобус Групп» спорные земли. Он указал, что нижестоящие суды просто не установили ряд обстоятельств, которые имеют значение для дела.

В частности, им предстоит выяснить, соблюдался ли установленный законодательством порядок действий органов власти до прекращения действия соответствующей нормы Земельного кодекса. Отдельно суд указал на необходимость разобраться с положениями областного закона № 88-ОЗ, который прямо относит предоставление земельных участков без торгов к мерам поддержки инвесторов.

Есть и ещё один принципиальный вопрос.

«Глобус Групп» утверждает, что имела право на компенсационные участки исходя из специальной формулы расчёта затрат на достройку проблемного объекта. Компания представила собственные расчёты и отчёты об оценке стоимости аренды испрашиваемых земель.

Однако нижестоящие суды эти документы по существу не исследовали.

Кассация обратила внимание даже на конкретный отчёт по одному из участков. В нём оценщик использовал, например, аналоги с разрешённым использованием для индивидуального жилищного строительства, тогда как спорный участок предназначен для многоэтажной застройки. Осмотр самого участка не проводился.

Поэтому при новом рассмотрении суду предстоит установить две ключевые величины: сколько нормативно рассчитанных затрат понёс инвестор при завершении проблемного дома и сколько на самом деле стоит право аренды запрошенных земельных участков. При необходимости может быть назначена судебная экспертиза.

Кроме того, суду предстоит проверить и позицию МИЗО о том, какую финансовую выгоду уже получила «Глобус Групп» от проекта. Министерство указывало на продажу квартир и реализацию другого объекта, переданного компании вместе с проблемным домом, и считало дополнительную передачу земли чрезмерной.

Но и этот вопрос, как следует из постановления кассационного суда, нижестоящие инстанции надлежащим образом не исследовали.

В итоге решения Арбитражного суда Липецкой области от 14 октября 2025 года и Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2026 года отменены. Дело № А36-2235/2024 направлено на новое рассмотрение.

Иными словами, кассация не сказала: «Землю “Глобус Групп” выдать».

Она сказала другое: прежде чем отказать инвестору, суды должны были разобраться, что именно ему обещало законодательство, выполнил ли он предусмотренные условия, какую компенсацию уже получил и какой объём поддержки ему действительно положен по закону.

Теперь эту арифметику придётся считать заново