Костромин Михаил / канал /

Доброго утра! Проголосовали? Выбор конечно ограниченный, но лучше проголосовать, чтобы соцсрез был не только со стороны бюджетников🙈🙊❤️

Слушаю сессию по генподряду. Вынес для себя интересное:
1. С 25-го года цена не меняется, после роста в предыдущие годы.
2. Спред между самыми дорогими дешёвыми предложениями сузился с 50% до 16%. Под таким углом не размышлял ранее. Это говорит о насыщенности рынка и высокой конкуренции. Дальнейший рост рынок переваривает с трудом. Застройщикам приходится ужимать свою выручку.

Всем привет. Завтра планирую посетить форум ПРО СКЛАДЫ от NF Group. Послезавтра приму участие в инвестиционной сессии по коллективным инвестициям. Буду рад увидеть вас там 👌

Недавно к нашей команде присоединился очень сильный специалист. Рад представить: Владимир Зеленов генеральный директор нашей УК Активо Капитал. Сегодня у него день рождения - поздравляю с праздником! Успехов во всех начинаниях!

https://t.me/aktivo_news/2397

В РБК вышла моя колонка о создании первого инвестпортфеля.

Наверное, у всех моих подписчиков есть опыт инвестирования, но если у вас есть знакомые, которые только начинают этот путь, можете переслать статью, надеюсь, будет полезно!

Сегодня проводим в 18:30 закрытую презентацию нового проекта для клуба Liberty. Если вы там состоите, буду рад вас увидеть! 🤝

Для успешных инвестиций в недвижимость важно понимать, в каком цикле развития находится рынок.

Эта статья от JPMorgan вышла пару лет назад, но информация в ней по-прежнему актуальна.

Цикл развития рынка состоит из 4 фаз. Их продолжительность зависит от многих факторов (экономических, политических, рыночных), но, как правило, периоды роста и спада короткие.

Восстановление (Recovery)

Восстановление начинается, когда на стадии спада достигнуто дно. Заполняемость объектов на низком уровне, рост арендной платы может отсутствовать, быть нулевым или не выше инфляции.

• На рынке появляются интересные предложения, объект может требовать вложений — капремонта или смены формата.

Рост (Expansion)

Спрос увеличивается, цены растут, вакансия снижается, строятся новые проекты. Предложение и спрос находятся в равновесии.

• Это идеальное время для развития, модернизации зданий.

Сверхпредложение (Hypersupply)

К этой стадии приводит избыточное строительство или снижение спроса, чаще всего есть глобальная причина — экономические сдвиги. На этом этапе рост арендной платы начинает замедляться.

• Владельцы предлагают арендаторам скидки в качестве меры удержания. Как следствие, снижается доходность и падает стоимость недвижимости.

Спад (Recession)

Предложение превышает спрос, экономическая ситуация неблагоприятная, уровень вакантных площадей высок, а арендная плата снижается.

• Самое время приобретать активы, так как продавцы предлагают значительные скидки.

Как вы считаете, в какой фазе развития рынка мы находимся сейчас?

“Лента” попросила дать комментарий о рискованных видах инвестиций. Ни один из перечисленных в статье вариантов не подходит для создания источника пассивного дохода, но может быть занятием для души.

Когда в “Активо” появилось направление инвестиций в искусство, начал погружаться в эту тему — вдохновило посещение галереи нашего партнера Анастасии Постригай. Кто тоже хочет погрузиться в мир искусства, пишите, приглашаю на бесплатную экскурсию с гидом по галерее современного искусства.

История одного провала #2

Продолжаю рубрику, сегодня хочу поделиться историей из жизни фонда «Активо два».

Сначала контекст. Законодательная база ЗПИФ основывается на Федеральном законе от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», который выстраивает жесткую систему контроля. Спецдеп контролирует Управляющую компанию, а над ними возвышается ЦБ РФ. Такая конструкция позволяет избегать злоупотребления властью, хотя может создавать препятствия для достижения максимальной эффективности.

Случай из практики. Раз в квартал фонд «Активо два» уплачивал НДС — в эти месяцы доход проседал. Пайщики просили уравнять выплаты, и УК пошла навстречу: в течение двух месяцев откладывала денежные средства на специальный накопительный счет, а на третий месяц, когда выплачивался НДС, планировала распределить их среди пайщиков.

Однако в момент распределения спецдеп отклонил операцию, по сути заблокировав на счете несколько миллионов рублей. Причина — ПДУ не предусматривали такой возможности. УК пришлось инициировать собрание пайщиков, чтобы внести изменения в документ и в дальнейшем проводить подобные операции.

В моменте закон сработал не в пользу пайщиков, но в перспективе такая система сдержек и противовесов обеспечивает безопасность и надежность инструмента ЗПИФ. В посте о фонде «Арендный поток» я упомянул, что не верю в умысел УК. В том числе потому что знаю, что спецдеп и вездесущий ЦБ не позволят участникам рынка ЗПИФ злоупотреблять властью.

#ЗПИФ #ПДУ #Активо_2

В статье для Forbes порассуждал на тему, будет ли пенсия у российских миллениалов и зумеров https://www.forbes.ru/mneniya/563439-zizn-v-stareusem-obsestve-budet-li-pensia-u-rossijskih-millenialov-i-zumerov

А вы как думаете?

Привет! Поделитесь какие мысли по фондовому рынку, ммвб в частности? Почему падаем? Кто-то распродаёт или "летающие тарелки" так всех напугали? Я просто полностью отключил себя от новостников, чтобы не испытывать массового психоза на себе.
В публичных акциях у меня малый % капитала. Однако, сейчас уровни очень привлекательные. Есть о чём подумать точно. Что думаете?

Нас уже 400, ура! 😊
Спасибо, что подписаны на мой канал. Стараюсь делиться полезной информацией для вас ❤️❤️❤️

Мне задавали много вопросов по ситуации с фондом «Арендный поток». Эмоции улеглись, теперь можно спокойно порассуждать и сделать выводы.

Предыстория. «Арендный поток» стал для УК «Альфа-капитал» одним из первых фондов со стратегией в стрит-ритейл. Фонд был на короткий срок — через пять лет УК распродала имущество с дисконтом к СЧА.

Какие выводы можно сделать из этой ситуации?

1. Оценка — не равно стоимость объекта, а стоимость пая по СЧА — не равно цена пая при выходе из фонда. Пока сделка не прошла, невозможно точно оценить, сколько стоит актив. Также стоимость пая по СЧА не гарантирует, что именно по такой цене удастся продать пай на вторичном рынке или погасить его при закрытии фонда.

2. Стратегия с коротким сроком жизни фонда крайне рискованна в недвижимости. Когда есть обязательства продать объект в сжатые сроки, существует большая вероятность зафиксировать убыток. Сделки с недвижимостью идут долго, например, некоторые объекты мы рассматриваем годами, параллельно прорабатывая несколько вариантов. Скорый срок продажи или кредит давит на переговорную позицию.

3. При инвестициях в стратегию, а не в конкретный объект риски значительно повышаются. УК «Альфа-Капитал» собрала денежные средства и в течение года покупала объекты. Сроки давили, задачу необходимо было исполнить, ситуация вынуждала покупать объекты по цене выше рынка. При продаже история зеркально повторилась.

Что могла сделать УК «Альфа-Капитал»?

Один из вариантов — провести голосование пайщиков и продлить срок жизни фонда. Однако для этого нужна налаженная коммуникация с пайщиками. У нас был опыт голосования по продлению сроков фондов (все фонды «Активо» рассчитаны на 15+ лет) — все получилось, потому что мы поддерживали связь с инвесторами, объясняли, что происходит в фонде, какие цели и задачи перед нами стоят.

Уверен, что у коллег из УК «Альфа-Капитал» не было злого умысла. По моему мнению, здесь сработал «банковский» подход к продукту, когда не учитывается множество факторов, о которых написал выше. Хочется пожелать коллегам успеха в будущих проектах, чтобы мы вместе развивали рынок коллективных инвестиций в недвижимость!

#АрендныйПоток #АльфаКапитал #Активо

Рассказал на онлайн-форуме от инвестсообщества "Тишина", как частный инвестор может заходить в большие объекты и как работает модель коллективных инвестиций.

UPD Запись выступления выложена на YouTube

Сегодня выступаю на онлайн-форуме про инвестиции, недвижимость и капитал. Начало моего выступления в 13:40, но подключаться по ссылке можно уже сейчас, чтобы послушать других спикеров.

Тема форума — как сохранить деньги и найти точки роста в меняющейся экономике.

💰 Как нейросети меняют поведение людей в инвестициях: ИИ и деньги

ИИ-ассистенты перестали быть экзотикой и постепенно становятся новым «вторым мнением» для частных инвесторов.

Всего за год доля россиян, использующих нейросети для работы с портфелем, выросла с 19% до 33%, а более 60% мировых финкомпаний уже тестируют или внедряют ИИ. При этом наиболее активные пользователи — инвесторы 20–28 лет с капиталом от 100 тыс. до 1 млн рублей.

Сетевые алгоритмы снижают порог входа в инвестиции, помогают анализировать расходы и подбирать базовые стратегии, но одновременно усиливают поведенческие искажения и синхронизируют решения миллионов игроков.

Усложняется ли на самом деле инвестиционное поведение в эпоху ИИ — и не приведет ли массовое доверие к алгоритмам к новой волатильности и росту требований к финансовой грамотности?

Разбираем в полной версии статьи

Этот анонс написан ИИ «РБК Трендов»

Треть инвесторов используют нейросети для работы со своими портфелями, и эта цифра продолжает расти. Порассуждал для РБК о плюсах и минусах использования ИИ в качестве финансового консультанта.

Интересно было бы послушать тех, кто тоже советуется с ИИ. О чем спрашиваете? Как оцените результаты?

Привет. Сегодня пригласили выступить на мероприятии MIPIF. У ребят в этом году впервые сессия по коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость. Выкладываю презентацию как и обещал 👌

Завтра иду на Международную выставку недвижимости. Будет насыщенная программа, я выступаю с темой про ЗПИФ.

Прикрепляю пригласительный для всех, кто хочет прийти. По нему вы попадете на выставку бесплатно.