Не все застройщики проходят период высокой ставки с одинаковым запасом прочности. Ниже — три эмитента, у которых баланс, ликвидность и покрытие эскроу выглядят лучше остальных. Порядок — от самого устойчивого к менее устойчивому.
🥇 1 место — ПИК
Метрики 👇
— Выручка: 290,5 млрд руб. (−11% г/г)
— Операционная прибыль: 52,7 млрд руб. (почти без изменений)
— Чистая прибыль: 30,8 млрд руб. (было 41,6 млрд)
— Процентные расходы: 24,3 млрд руб. (было 14,6 млрд)
— Общий долг: >1 трлн руб.
— Проектное финансирование: 684 млрд руб., эскроу — 544 млрд руб.
— Корпоративный долг: 329 млрд руб.
— Кэш: 350 млрд руб.
— CFO: −108,4 млрд руб.
— Рейтинг: AA-(RU), стабильный
ПИК заслуживает 1-е место в нашем рейтинге как наиболее стабильный эмитент. Выручка снизилась, но операционная прибыль осталась почти на уровне прошлого года. Основное давление идёт от стоимости денег: процентные расходы выросли более чем в 1,5 раза. При этом баланс остаётся самым сильным в выборке. Корпоративный долг фактически сопоставим с денежной подушкой, а после учёта эскроу чистый долг составляет около 118 млрд руб.
Слабое место — отрицательный CFO, но даже после корректировки на эскроу поток остаётся отрицательным. Ковенанты соблюдаются, риск нарушения оценивается как низкий. Рейтинг подтверждён на уровне AA-(RU).
🥈 2 место — Сэтл
Метрики 👇
— Выручка: 85,1 млрд руб. (+34% г/г)
— Чистая прибыль: 4,2 млрд руб. (было 2,9 млрд)
— Финансовые расходы: 19,4 млрд руб. (было 14,2 млрд)
— Общий долг: 205,0 млрд руб. (было 162,4 млрд)
— Проектное финансирование: 131,1 млрд руб., эскроу — 138,7 млрд руб.
— Корпоративный долг: ~74 млрд руб.
— Кэш: 4 млрд руб.
— Краткосрочный долг: 51,4 млрд руб.
— CFO: −44,9 млрд руб.
— Рейтинг: A-(RU), стабильный
Бизнес растёт: выручка прибавила 34%, чистая прибыль увеличилась. Проектный долг полностью покрыт эскроу — это ключевая опора. Но общий долг вырос, а свободный кэш остаётся очень небольшим. Краткосрочный долг составляет 51,4 млрд руб., из которых 19,1 млрд — облигации. Дефицит финансируется новыми заимствованиями.
Компания не видит риска нарушения ковенантов, а неиспользованные кредитные линии составляют 98,1 млрд руб. Рейтинг A-(RU) со стабильным прогнозом. Профиль заметно спокойнее проблемных девелоперов, но требует наблюдения за корпоративным долгом и ликвидностью.
🥉 3 место — ЛСР
Метрики 👇
— Выручка: 97,1 млрд руб. (практически без изменений)
— Чистый убыток: 57,6 млрд руб.
— Разовое обесценение проданной дочки: 46,8 млрд руб.
— Скорректированная EBITDA: 19,3 млрд руб. (−12% г/г)
— Общий долг: 363,6 млрд руб.
— Кэш: 5,4 млрд руб. (было 27,7 млрд)
— Краткосрочный долг: 57,3 млрд руб.
— Проектное финансирование: 138,6 млрд руб., эскроу — 172,4 млрд руб.
— Непроектный долг: ~225 млрд руб.
— Ковенанты соблюдаются
Чистый убыток сформирован разовым обесценением проданной дочки. Сделка привела к выводу почти трети капитала «Группы ЛСР» в пользу структур, связанных с мажоритарными акционерами (семьёй Молчановых), по многократно заниженной стоимости. Это удар по миноритариям: из-за колоссального убытка компания может отказаться от дивидендов за 2026 год.
При этом проектный долг полностью покрыт эскроу, ковенанты не нарушены, а сентябрьское погашение прошло штатно. Основной вопрос — оставшаяся непроектная часть долга и резко сократившаяся денежная подушка.
Общий признак для всех трёх — способность проходить период высокой ставки без нарушения ковенантов, тогда как в зоне риска такие нарушения уже зафиксированы.
Не является инвестиционной рекомендацией, в том числе индивидуальной.
КИТ Финанс Брокер | Мы в Макс 🐳