Структурная неопределённость — не повод «заморозиться». С ней можно работать, если выбрать правильную длину взгляда. Из доклада А. Аузана: у нас всегда есть две стратегии: спрятаться и ждать или идти к своей цели и таким образом формировать будущее. В девелопменте второй вариант может оказаться продуктивнее: чем длиннее горизонт, тем больше вы влияете на то, каким это будущее будет.
👇Ниже — как делить горизонты и что смотреть.
✔️ Если считаем на 10 лет — смотрим правила и деньги
Это самый «чувствительный» горизонт. Здесь быстрее всего меняются:
— градостроительные регламенты, режимы КРТ, требования по благоустройству;
— налоговая и тарифная рамка, ставки по проектному финансированию;
—цифровые государственные сервисы, к которым надо подключаться.
После ковида случился институциональный сдвиг: люди привыкли к цифровым платформам и рейтингам — это тоже про 5–10 летнюю рамку.
👉 Для девелопера: в ТЭО и финмодель закладываем именно это — правила игры и стоимость денег.
✔️ Если смотрим на 20 лет — считаем технологии и эксплуатацию
Это горизонт, на котором «дотягиваются» технологические тренды.
ИИ и автоматизация — это уже не про замену неквалифицированного труда, а про изменения требований к среднему классу и к персоналу эксплуатации.
Цифровые платформы будут собирать данные об объекте и пользователях — значит, их надо предусмотреть в проекте.
Эксплуатация станет дороже и «умнее» — значит, инженерные системы и общественные пространства нужно проектировать под управляемость.
👉 Для девелопера: в концепции и техзадании фиксируем, что объект должен быть «технологически донастраиваемым» — чтобы через 10–15 лет его не пришлось перестраивать ради новых сервисов.
✔️ Если идём на 50+ лет — смотрим демографию и культуру
Это самое медленное, но самое неизбежное.
Состав домохозяйств, старение, миграция, новые модели занятости — это и есть рамка для города/района на полвека.
Культурные ожидания к среде (безбарьерность, безопасность, приватность, сервис «по кнопке») меняются дольше, но потом работают для всех.
👉 Для девелопера: на этом горизонте важно предусмотреть гибкость планировок и функций, а также такие общественные пространства, которые можно «перенаучать» под другой сценарий жизни.
✏️ Один проект — три сценария
Даже у одного квартала может быть:
— 10-летний сценарий — «как пройти экспертизу и построить в текущем правовом поле»;
— 20-летний — «какие технологии и сервисы придётся добавить, когда они станут мейнстримом»;
— 50-летний — «как этот район будут использовать люди с другим возрастом и другим укладом».
Практические выводы:
— не путать «волну» (временный откат глобализации или ставок) с трендом — считать дольше, чем длится отлив;
— делать концепцию с фиксированной целью («что мы хотим получить в неопределённом будущем»);
— держать в проекте поле для дооснащения технологиями и смены пользовательских сценариев