Коммерческая недвижимость | Готовый арендный бизнес | Новосибирск | Кагарманов Сабир

🔥 Завтра вебинар: «От идеи до покупки: разбираем коммерческую недвижимость по шагам»

📅 10 октября в 12:00 по Новосибирску (8:00 по Москве)
⏱️ ~40 минут

Напоминаю тем, кто ещё не зарегистрировался. Выше небольшой кусочек вебинара, а полностью разбор будет завтра, на реальных кейсах и районах Новосибирска.

Что разберём:
• коммерческая недвижимость против других способов инвестирования
• Новосибирск глазами инвестора
• сферы бизнеса, которые растут в любой кризис, и что им нужно от помещения
• спальные районы и главный риск
• как считать доходность и какая норма на сегодняшнем рынке

🎁 Всем зарегистрированным в конце пришлю таблицу с категориями арендаторов и их нормативной площадью, а также калькулятор доходности.

Кейсы клиентов | Услуги | Отзывы в 2ГИСе

😎 Регистрация на вебинар

Какой норматив доходности у разных форматов ГАБ?

Сабир Кагарманов — частный брокер из Новосибирска. Спросили его о доходности разных форматов ГАБ: чем отличается цоколь от первых этажей, а старый фонд от нового.

Получился подробный разбор с конкретными цифрами, преимуществами и рисками каждого формата. Листайте карточки — это только первая часть 👍

Все расчёты и примеры сделаны на базе новосибирского рынка: в других регионах доходность может отличаться, но логика выбора и оценки объектов та же.

🤩 Подпишитесь на МАКС
✉️ Подпишитесь на ВК

Помещение с федеральным арендатором — аптекой «Апрель» и салоном красоты. Доходность — 12,8% годовых.

Адрес: г. Томск, ул. Фрунзе, 222

О локации:
Входная группа объекта выходит на ул. Кулагина. В этом же доме находятся продуктовые супермаркеты «Мария-Ра» и «Новэкс». В 2 минутах остановка «Кулагина». В радиусе 500 м — 4 187 квартир. Рядом с объектом есть парковочные места.

Арендатор:
«Апрель» — федеральная сеть аптек, 40 точек в Томске. Договор аренды на 25 лет действует с мая 2026 г. Индексация — 10% раз в 4 года, односторонняя. Возможен пересмотр ставки, если ставка рефинансирования превысит 20% годовых.

Салон красоты работает в этой локации более 5 лет, а в данное помещение переехал только в сентябре 2026 г. из-за расширения. Договор стандартный, 11-месячный, с индексацией 10% раз в год.

Характеристики объекта:
• этаж — 1
• площадь — 134 м²
• 2 отдельных входа для каждого арендатора
• электроснабжение — 40 кВт
• коммуникации — все центральные
• витражи
• новый ремонт

Экономика объекта:
• доход с аренды — 186 000 ₽/мес
• индексация по договору — 10% (у «Апреля» раз в 4 года, у салона красоты раз в год)
• договор аренды — 25 лет у «Апреля», 11 месяцев у салона красоты
• коммунальные платежи — на арендаторах
• чистая доходность без учёта индексации — 12,8% годовых
• окупаемость без учёта индексации — 7,8 лет
• стоимость объекта — 17 500 000 ₽

Вебинар 10.10.26| Кейсы клиентов | ГАБы в НСК | Отзывы в 2ГИСе

😎 Поставьте «+» в комментариях или напишите мне — пришлю подборку готового арендного бизнеса в Новосибирске от 5 до 50 млн ₽ с расчётом доходности по каждому объекту.

Помещение с федеральным арендатором «Бристоль». Доходность — 10% годовых.

Адрес: г.Новосибирск, ул. Петухова, 99

О локации:
Помещение находится в крупном ЖК «Матрёшкин двор». Дом хороший, 2014 года постройки, район уже заселён и обжит. Входная группа расположена напротив парковки ЖК, в 5 минутах — автобусная остановка «ЖК Матрёшкин двор». В радиусе 500 м — 9 146 квартир.

Арендатор:
«Бристоль» — федеральная сеть минимаркетов, 138 точек в Новосибирске. Договор аренды на 10 лет, действует с 19.07.2023 по 19.07.2033. Индексация — 5%, ежегодная, по соглашению сторон. Такой формат позволяет практически не взаимодействовать с арендатором: в этой локации сеть работает давно и уверенно, конкуренции здесь уже не появится, аренду платят всегда вовремя, все вопросы, связанные с объектом, решают самостоятельно. Управление объектом не требуется совсем.

Характеристики объекта:
• этаж — 1
• площадь — 98 м²
• отдельный вход
• потолки — 2,65 м
• электроснабжение — 21 кВт
• коммуникации — все центральные
• есть витражи

Экономика объекта:
• доход с аренды — 112 700 ₽/мес
• индексация по договору — 5%, ежегодная
• чистая доходность без учёта индексации — 10% годовых
• окупаемость без учёта индексации — 10 лет
• стоимость объекта — 13 524 000 ₽

Вебинар 10.10.26| Кейсы клиентов | ГАБы в НСК | Отзывы в 2ГИСе

😎 Поставьте «+» в комментариях или напишите мне — пришлю подборку готового арендного бизнеса в Новосибирске от 5 до 50 млн ₽ с расчётом доходности по каждому объекту.

🔥Вебинар: От идеи до покупки: разбираем коммерческую недвижимость по шагам

📅 10 октября в 12:00 по Новосибирску (8:00 по Москве)
⏱️ Продолжительность: ~40 минут

Вебинар будет полезен как инвесторам, которые планируют купить свой первый объект, так и уже опытным рантье.

На вебинаре разберём:
• Сравним коммерческую недвижимость с другими способами инвестирования, выделив её плюсы и минусы
• Проанализируем Новосибирск глазами инвестора — что рынок коммерции может предложить сегодня
• Разберём сферы бизнеса, которые развиваются в любой кризис, и какие требования у них к помещению
• Спальные районы: как анализировать, на что обращать внимание и как предвидеть основной риск
• Как считать доходность объекта и какая доходность является нормой на сегодняшнем рынке

И всё это не в теории, а на реальных кейсах и районах Новосибирска.

🎁 В конце вебинара тем, кто зарегистрируется, направлю таблицу с категориями арендаторов и их нормативной площадью, а также калькулятор доходности.

Кейсы клиентов | Услуги | Отзывы в 2ГИСе

😎 Регистрация на вебинар

Помещение с арендатором «Озон». Доходность — 10% годовых.

Адрес: г.Новосибирск, ул. Ватутина, 93/3

О локации:
Помещение находится в новом ЖК «Акация», ввод в эксплуатацию — 2021 год. Дом новый, но район уже заселён и обжит. Входная группа расположена напротив парковки ЖК, в 2 минутах — автобусная остановка «Лыжная база». Сам ЖК состоит из 4 домов и насчитывает больше 1000 квартир. Помещение находится рядом с единственным продуктовым минимаркетом на территории комплекса.

Арендатор:
Арендатор — пункт выдачи заказов «Озон» (ПВЗ). Арендует объект 3 года, договор долгосрочный, на 5 лет, действует с 01.07.2023. Индексация по договору — 5%, односторонняя.

Характеристики объекта:
• площадь — 39,9 м²
• отдельный вход
• потолки — 2,7 м
• электроснабжение — 10 кВт
• коммуникации — все центральные
• есть витражи

Экономика объекта:
• доход с аренды — 61 000 ₽/мес
• индексация по договору — 5%, односторонняя
• чистая доходность без учёта индексации — 10% годовых
• окупаемость без учёта индексации — 10 лет
• стоимость объекта — 7 320 000 ₽

Кейсы клиентов | ГАБы в НСК | Отзывы в 2ГИСе

😎 Поставьте «+» в комментариях или напишите мне — пришлю подборку готового арендного бизнеса в Новосибирске от 5 до 50 млн ₽ с расчётом доходности по каждому объекту.

Хотите продать коммерческое помещение? Найду покупателя, проведу сделку, защищу ваши интересы

Пост для тех собственников, которые планируют продать свою коммерческую недвижимость.

Какая цена будет рыночной на сегодняшний день для вашего объекта? Стоит ли делать из него ГАБ или лучше продавать пустым? Нужен ли ремонт? Какие налоги вы заплатите? И многие другие вопросы, связанные с продажей коммерческой недвижимости, я помогаю решить.

Именно поэтому услуга называется «Управление продажей объекта» — я подхожу к вопросу комплексно:

Оценка. Оценка объекта — это уже давно не «арендная ставка, умноженная на 10 лет, равно цена объекта». Цена зависит от того, где расположен ваш объект, какая у него планировка, сдаётся ли он в аренду и кем. Нужно ли сначала сдать объект, чтобы продать с арендатором, или лучше продавать в том виде, как есть?

Упаковка. Хорошие профессиональные фотографии, подробная презентация объекта, видеообзор — всё это повышает привлекательность объекта. Да, это занимает время, но однозначно помогает продать быстрее и дороже.

Продвижение. Большинство собственников могут использовать только агрегаторы и баннер на своём объекте. Я же работаю со своей базой — это больше 3 000 контактов актуальных покупателей, которые готовы инвестировать в коммерцию или ищут объект под свой бизнес. Также работаю с коллегами из других агентств — готов поделиться комиссией, если это поможет продать ваш объект быстрее и по рыночной цене.

Показы и переговоры. Самостоятельно покажу ваш объект, проведу переговоры по цене — и вы получите готовое взвешенное предложение от реального покупателя, не тратя личное время на покупателей-туристов и зазывал, предлагающих встречные условия без аргументации.

Юридическое сопровождение. Полное юридическое сопровождение тоже входит в сделку — работаю в паре с профильным юристом по коммерческой недвижимости с опытом больше 20 лет. Ваши интересы будут защищены.

Кейсы клиентов | ГАБы в НСК | Отзывы в 2ГИСе

😎 Напишите мне или поставьте «+» в комментариях — бесплатно проконсультирую по вашему объекту.

Субарендный бизнес с арендаторами в ЖК «Европейский берег». Доходность — 38,4% годовых.

Адрес: г. Новосибирск, Большевистская, 128

О локации:
Помещение расположено внутри жилого комплекса «Европейский берег», витражи и входная группа выходят на главную улицу — Владимира Заровного. Перед объектом — большая парковка. В радиусе 500 м — 4 718 квартир. Дом новый, 2014 года постройки. Ближайшая остановка — «Днепрогэсовская», 10 минут пешком.

Об арендаторах:
Объект арендуют три арендатора.

• Пункт выдачи заказов Wildberries — работает в этой локации больше 3 лет, до этого арендовал помещение меньшей площади и переехал сюда для расширения. Вход как из общей части, так и отдельный со двора. Договор — 11 месяцев, индексация односторонняя 10%.
• Шоурум женской одежды — работает больше года. Договор — 11 месяцев, индексация односторонняя 5%.
• «12K SHOP» (табак) — федеральная сеть табачных магазинов, 14 точек в Новосибирске. Договор — 11 месяцев, индексация односторонняя 10%.

Характеристики объекта:
• площадь — 143 м²
• этаж — 1-й
• входных групп — 2, с первой линии и со двора
• коммуникации центральные

Экономика объекта:
• аренда помещения у собственника — 190 000 ₽/мес
• договор с собственником — на 5 лет, индексация 5% в год
• коммунальные платежи включены в стоимость аренды
• доход с субаренды — 281 200 ₽/мес
• чистая доходность без учёта индексации — 38,4% годовых
• чистая окупаемость без учёта индексации — 2,6 года
• стоимость субарендного бизнеса — 2 850 000 ₽

Кейсы клиентов | ГАБы в НСК | Отзывы в 2ГИСе

😎 Поставьте «+» в комментариях или напишите мне — пришлю подборку готового арендного бизнеса в Новосибирске от 5 до 50 млн ₽ с расчётом доходности по каждому объекту.

Кейс: Как приобрести два отличных объекта и уложиться в бюджет.

Необходимо было приобрести два объекта коммерческой недвижимости. Один — для сдачи и получения пассивного дохода, второй — для личного использования, а именно под офис психолога.

Если с первым объектом определились относительно просто — работая каждый день с рынком, легко отслеживать интересные варианты и предлагать их в соответствии с бюджетом клиента, — то найти офис под деятельность психолога было настоящей задачкой со звёздочкой.

Необходимо было найти небольшое офисное помещение площадью 35–50 квадратов, под кабинет и общую зону для групповых занятий. Офис должен был находиться на правом берегу и по линии метро. Звучит несложно, правда? Офисов по линии метро действительно достаточно, и подходящих по площади тоже хватает. Но изюминка была в том, что эта деятельность подлежит лицензированию, поэтому рассматривать можно было только помещения не выше 3-го этажа. И вот тут пришлось поискать. Но в итоге нашли хороший офис, отвечающий запросу клиента.

Далее возникли нюансы. Основной из них — договор аренды с текущим арендатором. Он был составлен таким образом, что арендатора нельзя было выселить в одностороннем порядке, а сам договор заканчивался только в мае. Так долго ждать мы были не готовы. Начался длительный процесс переговоров: арендатор не захотел просто так освобождать помещение и потребовал возместить ему переезд. Продавец, по ошибке которого и случился такой жёсткий договор, сперва отказался компенсировать переезд арендатору, и мы зашли в тупик.

Конечно, можно было бы переложить расходы целиком или частично на покупателя, но это не соответствовало интересам клиента. Поставив переговоры на паузу, мы начали искать альтернативные варианты, а параллельно я вёл диалог и с одной, и с другой стороной — как говорится, капля камень точит. И в конечном итоге удалось умерить аппетиты арендатора, зафиксировать условия и договориться с продавцом.

Переговоры длились почти два месяца, но своей цели мы достигли.

Инвестиция:
• Готовый арендный бизнес с арендатором в Новосибирске
• Ликвидный объект — и с точки зрения сдачи, и с точки зрения продажи
• Доходность 10% годовых
• Просмотрено 3 объекта
• От обращения до подписания ДКП — 30 дней

Офис:
• Новосибирск, правый берег, по линии метро
• Площадь 44,6 м²
• 2-й этаж
• Просмотрено 9 объектов
• От обращения до выхода на сделку — 2 месяца

Кейсы клиентов | Услуги | Отзывы в 2ГИСе

😎 Поставьте «+» в комментариях или напишите мне — пришлю подборку готового арендного бизнеса в Новосибирске от 5 до 50 млн ₽ с расчётом доходности по каждому объекту.

ГАБ в Новосибирске: подборка объектов с арендаторами

Это коммерческие помещения, в которых уже работают бизнесы и обычно с договорами на много лет вперёд, с автоматической индексацией платежей.

Вы покупаете объект — и с первого месяца получаете пассивный доход, без управления.

В подборке — варианты под ваш бюджет:
• доходность — до 30% годовых
• окупаемость — от 7 лет
• детальный расчёт под ваш бюджет
• наглядная аналитика в цифрах

😎 kagarmanovagency.ru — пройдите короткий тест и получите индивидуальную подборку объектов с инвестиционными расчётами и аналитикой.

Готовый арендный бизнес с пивным магазином «Стоп кран». Доходность — 8,33% годовых.

Адрес: г. Новосибирск, Фабричная ул., 65/1

О локации:
Помещение находится в жилом комплексе «Чернышевский», расположено внутри ЖК. Рядом есть парковка. Ближайшая остановка — «Чернышевский спуск», 2 минуты пешком. В радиусе 500 м — 2 797 квартир. Уникальность объекта — компактная площадь для этого комплекса: остальные помещения здесь заметно больше, что повышает ликвидность при сдаче в аренду и спрос на такой формат.

Об арендаторе:
Пивной магазин «Стоп кран» — частный бизнес, единственная точка в Новосибирске. Арендует помещение больше 2 лет. По договору — односторонняя индексация. После продажи объекта арендатор планирует продолжать работу на месте.

Характеристики объекта:
• площадь — 32,5 м²
• вход отдельный, с улицы
• коммуникации центральные
• мощность — 15 кВт
• высота потолков — 4,2 м
• вентиляция отдельная

Экономика объекта:
• арендный поток — 86 500 ₽/мес
• расходы по объекту — не выявлены
• чистая доходность без учёта индексации — 8,33% годовых
• чистая окупаемость без учёта индексации — 12,0 года
• стоимость объекта — 12 465 000 ₽

Кейсы клиентов | ГАБы в НСК | Отзывы в 2ГИСе

😎Чтобы получить видео по объекту и планировку — напишите мне или поставьте «+» в комментариях.

🔥Уже завтра! Вебинар, на котором разберём все этапы покупки коммерческой недвижимости

📅 19 сентября в 12:00 по Новосибирску (8:00 по Москве)
⏱️ Продолжительность: ~40 минут

Вебинар будет полезен как инвесторам, которые планируют купить свой первый объект, так и уже опытным рантье.

На вебинаре разберём:

• Свежую аналитику спроса за период с марта по август, чтобы понимать, как чувствует себя рынок
• Как выбирать объект, который будет легко сдаваться всегда
• Как считать доходность и учесть все расходы, которые всегда платит собственник

И всё это не в теории, а на реальных кейсах и районах Новосибирска.

🎁 В конце вебинара тем, кто зарегистрируется, направлю таблицу с категориями арендаторов и их нормативной площадью, а также калькулятор доходности.

Кейсы клиентов | Услуги | Отзывы в 2ГИСе

😎 Регистрация на вебинар

Помещение с аптекой на первой линии! Доходность — 9,5% годовых.

Адрес: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, 252

О локации:
Помещение расположено на первой линии, вдоль улицы Бориса Богаткова. Большой пешеходный поток — за счёт выхода из метро Золотая Нива и автобусной остановки. Есть парковочный карман недалеко от объекта. В радиусе 500 м — 8 640 квартир. Район давно застроенный и заселённый.

Арендатор:
Федеральная сеть аптек «Фармдисконт». 58 филиалов в Новосибирске.

Характеристики объекта:
• площадь: 60,8 м²
• отдельный вход с первой линии
• отопление, водоснабжение, водоотведение — центральные
• большие витражи
• высота потолков — 3,6 м
• электрическая мощность — 15 кВт

Экономика объекта

• доход с аренды — 210 000 ₽/мес
• доходность без учёта индексации — 9,5% годовых
• окупаемость без учёта индексации — 10,5 года
• стоимость объекта — 26 500 000 ₽

Вебинар 19 сентября| Кейсы клиентов | Услуги | Отзывы в 2ГИСе

😎 Чтобы получить видео по объекту, фото и планировку — напишите мне или поставьте «+» в комментариях.