Такой вопрос пришел от клиента. Разберемся о чем идет речь !

Этот вопрос об ипотеке с донором.
Об ипотеке с донором сказано уже достаточно много. Но, вопросов останется, по-прежнему не меньше. Потому, остановимся еще раз на данной теме.

Донор - участник сделки, включенный в нее (в сделку) для того, чтобы предоставить возможность основному заемщику получить право или на льготную программу (на семейную ипотеку) или получить ипотеку как таковую . Иногда, эти задачи совпадают. Сейчас разберем вопрос на примерах, а далее поговорим о рисках данного типа сделок!

Итак. Донор для тех, кто хочет получить семейную ипотеку (СИ).
1. Основной заемщик хочет семейную ипотеку, но не имеет детей. Что предлагается: обратиться к гражданину РФ с детьми (важное условие) выступить созаемщиком и совместно приобрети объект недвижимости (подходящий по семейной ипотеке). Созаемщик (тот, что имеет право на СИ) должен будет получить долю в объекте недвижимости, минимально 6 кв метров или более , если требует банк.
То есть, покупка будет в долевой собственности. Участники сделки будут иметь солидарную ответственность по кредиту. Оба участника сделки потеряют право на повторное получение семейной ипотеки. Каждый из них сможет вновь воспользоваться СИ, если данный кредит будет погашен и родится следующий ребенок в семье, которая в дальнейшем вновь захочет получить льготный кредит.

- Выделять долю детям донора НЕ нужно.
- Право на СИ теряют оба участника сделки.
- Никаких правовых инструментов не существует, чтобы обязать донора в дальнейшем продать , подарить и тд второму заемщику (сособственнику).
- Доля в объекте недвижимости донора может наследоваться, в случае наступления соответствующих обстоятельств.
- Доля донора является совместно нажитой с супругом донора;
- В кредитную историю обоих созаемщиков будет выгружаться информация о кредите и кредитной дисциплине;

Рисков слишком много в такого типа сделках и, стоит соотнести выгоду от приобретения и возможное наступление негативных обстоятельств.


Донор по кредитной истории!
Этот тип структурирования сделки мне нравится. Считаю, что это инструмент приобретения объекта недвижимости тем заемщикам, кто по различным обстоятельствам (кредитная история с просрочками, в том числе (в редких случаях) с текущими, невозможность подтвердить доход и тд) не могут получить ипотечный кредит. Это может быть как льготная программа, так и базовая ! Но, тут не есть цель включить в право собственности третье лицо. То есть, нет задачи оформить кредит тем, кто не имеет на него право! Задача: оформить ипотеку клиенту с отклонениями от качественного (удовлетворяющего банк) портрета клиента.
Итак «хороший» заемщик оформляет на себя ипотечный кредит (выступает заемщиком) «плохой» созаемщик оформляет на себя право собственности на объект и становится залогодателем по кредиту и собственником объекта.
Итого, основного «хорошего» заемщика в право собственности включать НЕ обязательно (по договоренности сторон), созаемщик (тот что «плохой») может использовать материнский капитал, быть 100% собственником объекта . Обычно, такие структуры сделок проходят с участие близких родственников , родителей и детей .

Сегодня банки предлагают множество вариантов кредитования. Все особенности не очевидны и надо подыскивать вариант для каждой конкретной задачи клиента.

За ипотекой к нам @ipoteka_official