Переход с рассрочки на ипотеку!

Друзья!
Был вопрос о переходе с рассрочки на ипотеку.

📍Сегодня это (рассрочка) частый и широко обсуждаемый способ приобретения квартиры на первичном рынке (от застройщика).

✔️Рассрочка - способ оплаты договора приобретения, когда вы уже стали собственником объекта, но оплату полностью не произвели.
У вас есть обременение квартиры в пользу продавца (застройщика), так как сейчас он ваши кредитор (то есть вы ему должны).

✔️Договор приобретения в рассрочку предполагает сроки полной оплаты. То есть, в какой-то момент придется оплатить остаток средств застройщику. Как правило, первый взнос от 20-30% был вынесен покупателем в момент приобретения и средства внесены на эскроу счет. Так же имеются промежуточные платежи, которые так же полностью размещаются на эскроу счету, но они (иногда) вовсе могут отсутствовать.
Как только наступает срок полной оплаты необходимо или:
- оплатить остаток стоимости квартиры наличными ;
- взять ипотеку и оплатить полностью застройщику;
- расторгнуть договор приобретения, так как нет возможности произвести полную оплату;

➡️Первый способ (оплата наличными) самый понятный- то есть, вносите полную стоимость наличными средства на эскроу счет, обременение в пользу застройщика снимается .

➡️Второй способ - ипотека.
Перевод с рассрочки на ипотеку возможен или на льготную программу (семейная или АйТи ипотека) или на базовую программу (ориентируемся примерно на ставку от 23-24% годовых);
По механике перехода на ипотеку составляется дополнительное соглашение к договору долевого участия, которое предполагает оплату полной стоимости ипотечными (заемными средствами).
Дополнительное соглашение составляется между клиентом и застройщиком. Банку оно нужно, в том числе, для определения полной стоимости объекта недвижимости и оплаченного ранее первого взноса клиентом, а так же на основании него накладывается обременение уже в пользу банка, так как определяется оплата кредитными средствами.
При этом дополнительное соглашение заключается совместно с подписанием кредитно договора на выдачу ипотечного кредита и регистрируется в росреестре, происходит смена кредитора. Теперь кредитором становится банк, ведь застройщику деньги полностью оплачены, перед ним долг погашен (обременение в пользу застройщика погашается) .

Проблематика процесса перехода с рассрочки на ипотеку состоит в нескольких моментах:
- принципиального одобрения клиента (это обычная ипотека для банка и подход аналогичный как к любому иному ипотечному заемщику);
- высокие ставки на вторичном рынке, для многих заградительные, если вы будете переходить на ипотеку по базовым условиям (не льготным);
- возможное удорожание объекта (квартиры) при переводе на льготные программы кредитования.

Остановится на последнем тезисе. Про удорожание.

В большинстве банков, а с 1 июля во всех, произойдет отмена комиссий за получение льготных программ кредитования .
Сегодня почти все банки комиссии уже отменили, справедливости ради надо сказать!

Но, при переходе с рассрочки на ипотеку, по прежнему существует удорожание стоимости квартиры при кредитовании в отдельных банках. Уточняйте условия в конкретном банке! То есть, дополнительное соглашение предполагает увеличенную стоимость квартиры. У такого типа сделках, в тех же банках где нет комиссии за приобретение , фактически, есть комисси за сделки по переходу с рассрочки на ипотеку. В увеличенной согласно доп. соглашению стоимости квартиры «сидит» ,как раз, комиссия банку за выдачу льготного кредита на полную оплату стоимости квартиры. Еще раз, удорожание есть НЕ во всех банках, потому, принимая решение о выборе банка, обязательно уточняйте этот момент!

➡️третий вариант - возврат средств покупателю. Важно помнить - все средства, оплаченные в рассрочку размещены на эскроу счету и являются средствами клиента (покупателя). Застройщик их удерживать НЕ имеет права!