📌Эскроу при строительстве ИЖС
#общиевопросы

На вот и наступило 1 марта, а вместе с ним и вступил в силу Федеральный закон от 22.07.2024 N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу", а также подзаконные НПА в его развитие, в т.ч. Приказ Минстроя России от 17.01.2025 N 20/пр, которым утверждена примерная форма договора подряда при строительстве ИЖС с использованием эскроу-счетов.

Рассмотрим данную форму.
Первое, что бросается в глаза, что должна быть разработана некая техническая документация. Да, согласна, ст. 48 ГрК РФ позволяет не разрабатывать ПД (тем более, по постановлению Правительства РФ № 87), однако, вольница, когда ИЖС строился по принципу «Вася, положи кирпич туда, а гвоздь забей сюда» заканчивается.

Тем более, что Минстрой РФ активно наполняет базу типовых проектов для ИЖС.
Напомню, что домокоплект может быть как включен в стоимость договора, так и не быть включен и передается в таком случае подрядчику. Тут, на мой взгляд, есть определенные риски, кто будет отвечать за брак? Ведь подрядчик будет кивать в сторону изготовителя домокомплекта, а тот в сторону подрядчика, что у кого-то из них «руки-крюки», а крайним окажется частник, который потом вынужден будет за свой счет или огрехи обоих исправлять, или доказывать по судам, а у кого из них руки «более кривые».

Срок оформления прав собственности на ИЖС  устанавливается 14 р.д. Логичный вопрос, на который я пока не вижу ответа в законодательстве, а что этим объектом считать? Коробку, теплый контур, объект с сетями или полностью отделанный? Логику законодателя по наполнению бюджета налогами я понимаю, появилась некая коробка – будь любезен заплати налоги, но лучше от этого частнику не станет точно.

Настораживает формулировка про гарантийный срок - Гарантийный срок нормальной эксплуатации результата работ устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Подождите, а какой он – три или пять лет? Это бытовой подряд или строительный? И не получится ли, что дольщики по 214ФЗ окажутся менее защищенные, чем те, кто строит ИЖС? Посмотрим на практику, но я бы не исключала спорных ситуаций.

Сама форма договора учитывает вариативность действий, закрепленных в 186ФЗ, например, кто направляет уведомления в ОМСУ. ©️ Чеготова Елена Викторовна