За последние годы в PropTech пришла новая волна — искусственный интеллект. Инвесторы заливают рынок миллиардами и логично задаться вопросом: не превратится ли это в очередной пузырь? Аналитики уверены — нет. Но победителей и проигравших станет больше, а сама отрасль изменится до неузнаваемости.
Рынок и цифры
В 2024 году PropTech-компании по всему миру привлекли около $15 млрд. Уже в 2025 этот объем может удвоиться, а доля AI-стартапов вырастет с нынешних 20% до 50%.
JLL Spark сегодня говорит примерно о 7 000 PropTech-компаний, более 700 из них используют AI. При этом 83% таких игроков уже показывают выручку или прибыль. Это говорит о долгосрочном потенциале, а не о краткосрочном хайпе.
Кто играет первую скрипку
▪️EliseAI — один из лидеров в жилом сегменте США. Стартап помогает застройщикам и управляющим компаниям автоматизировать общение с арендаторами. В августе 2025 года привлек $250 млн, закрепив лидерство.
▪️Bilt — программа лояльности для арендаторов. Недавно получила $250 млн инвестиций.
▪️Entrata — платформа для управления многоквартирными комплексами, в которую инвестировал Blackstone ($200 млн).
▪️Runwise — операционная система для «умных» зданий, закрыла раунд на $55 млн.
Эти примеры показывают: капитал идет туда, где AI реально встраивается в бизнес-процессы, а не остается модной надстройкой.
AI позволяет стартапам дешевле и быстрее масштабироваться. Но у крупных платформ есть главное преимущество — доступ к данным. Чем больше база клиентов, тем точнее модели и тем сильнее эффект масштаба. Поэтому именно такие компании, как Yardi, RealPage и уже упомянутая EliseAI, рискуют закрепить монополию на рынке.
Что ждет рынок
1️⃣Консолидация: слабым игрокам будет все сложнее выживать без покупки со стороны больших.
2️⃣Фокус на сегментах: страхование, стройка, безопасность на площадках — инвесторы активно смотрят туда.
3️⃣Стандартизация: клиенты будут выбирать крупные экосистемы, где AI встроен в каждую операцию — от заявок на ремонт до финансового анализа.
Мировой рынок PropTech переживает переломный момент. Инвестиции в AI-стартапы создают жесткую конкуренцию и ведут к консолидации. Лидерами станут компании с доступом к большим массивам данных и встроенным AI-движком в ДНК продукта.
А что в России?
В России AI-решения в PropTech пока на ранней стадии:
▪️Сегмент жилой недвижимости — управляющие компании начинают внедрять чат-боты для коммуникации с жильцами, автоматизировать заявки на ремонт и платежи. Это локальные аналоги EliseAI, но пока без масштабных инвестиций.
▪️Коммерческая недвижимость — интерес к системам predictive maintenance (прогнозирование отказов оборудования) и energy management. Здесь в ближайшие годы спрос будет расти, потому что владельцы БЦ и ТРЦ ищут способы сокращения операционных расходов.
▪️Застройщики — начинают тестировать AI для маркетинга (динамическое ценообразование, прогноз спроса) и автоматизации проектирования и стройки.
Вероятно, через 3–5 лет российский AI-PropTech будет напоминать «мозаичный рынок» — множество небольших нишевых игроков, часть из которых смогут закрепиться и вырасти за счет уникальных решений под локальные условия.