🏠 АКРА понизило кредитный рейтинг «Самолета» до уровня BBB(RU) и сменило прогноз на «Негативный» из-за слабых продаж и задержек ввода жилья

Разбираем, что нам говорит рейтинговое агентство. Почему приняли такое решение:

1️⃣ Продажи застройщика в 2026 году оказались ниже ожиданий агентства, задержки ввода объектов растут. Доля проданных квартир относительно строительной готовности снизилась до 71% с 75% годом ранее, в Ленобласти она составляет 36%.

2️⃣ Долговая нагрузка высокая: по оценке АКРА, скорректированный чистый долг в 8,2 раза больше денежного потока от операций, а проценты он покрывает в 1,7 раза. Агентство также закладывает более медленное снижение ключевой ставки и ужесточение семейной ипотеки.

3️⃣ Дополнительно давят расходы по проектному финансированию. На 30 июня 2026 года средства на эскроу-счетах покрывали проектный долг на 51% против 59% на конец 2025 года. Из-за этого и высокой ставки проценты по проектным кредитам растут.

Рентабельность «Самолета» в 2024–2029 годах АКРА оценивает в 8–12% по FFO, это средний уровень по методологии агентства. Оценку стратегии компании понизили до средней из-за роста финансовых рисков.

Из хорошего:

🔸 Рейтинг поддерживают масштаб и рыночная позиция. «Самолет» строит в 15 регионах, его портфель на начало октября 2026 года составлял около 4,5 млн кв. м — больше, чем у любого российского застройщика, по данным ЕРЗ.

🔸 В портфеле более 100 проектов, вклад крупнейшего в выручку ближайших трёх лет не превысит 10%. Ни на один регион не придётся больше 70% выручки, основным источником денег останется Московский регион.

‼️ ВАЖНО: Пик погашений долга «Самолета» придётся на 2027 год. Доступ к публичному рынку у компании ограничен, поэтому рыночное финансирование придётся замещать банковскими кредитами. По данным АКРА, текущих банковских лимитов для этого достаточно.

Обратите внимание на последнюю ремарку. По факту АКРА говорит, что Самолет справится с погасами и не уйдет в дефолт.

«Негативный» прогноз означает высокую вероятность нового понижения рейтинга в течение 12–18 месяцев. Поводом может стать падение покрытия процентов ниже 1x или снижение цен на первичное жильё в Московском регионе более чем на 15% в 2026–2029 годах.

Повысить рейтинг АКРА может, если покрытие процентов превысит 2,5x, а отношение долга к денежному потоку устойчиво опустится ниже 5x.

@IF_Bonds