🔴 بازدهی مسکن بیشتر است یا «تولید مسکن»؟
روند ۲۰ ساله بازار پاسخ می‌دهد
📌 آیا رشد قیمت مسکن حتما به رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی منجر می‌شود؟
 
 
🔭 رصد خانه بازار مسکن:
 
1️⃣ یک تصور در بازار مسکن پیرامون «رابطه رشد قیمت آپارتمان و رفتار بسازوبفروش‌ها در تهران» وجود دارد که البته واقعیت ماجرا آن را رد می‌کند.
 
2️⃣ کسانی که از بیرون بازار ساخت‌وساز به این فعالیت اقتصادی نگاه می‌کنند،
تصورشان آن است که افزایش قیمت مسکن همیشه باعث تقویت «حاشیه‌سود» سازنده‌ها می‌شود و این گروه «برنده قطعی» تورم ملک است.
 
3️⃣ اما روند ۲۰ ساله «حاشیه‌سود» و همچنین «رشد واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی» در تهران نشان می‌دهد:
 
◀️ تورم مسکن، همیشه و الزاماً به رشد «حاشیه‌سود» ساخت‌وساز منجر نمی‌شود.
 
◀️ هر زمان قیمت زمین جهش کرده و میزان رشد آن از تورم مسکن بیشتر بوده، «حاشیه‌سود» در آن سال یا سال بعد، کاهش پیدا کرده است.
 
◀️ در عین حال حاشیه‌سود ساخت در سال‌‌هایی که تورم مسکن پیشتاز بازار ملک بوده، در سطحی مناسب قرار داشته است.
 
4️⃣ همچنین بین «حاشیه‌سود» و «رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی» رابطه مثبت بسیار قوی وجود دارد و قوی‌تر از رابطه «رشد قیمت مسکن» و «رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی» است.
 
5️⃣ این رابطه می‌گوید، صعود «حاشیه‌سود» ساخت‌وساز با تاخیر حدود یکساله خود را در «افزایش واقعی سرمایه‌گذاری ساختمانی» نشان داده است.
 
6️⃣ این تحریک رفتاری سرمایه‌گذاران ساختمانی صرفاً به حاشیه‌سود محدود نیست بلکه مقایسه نرخ حاشیه‌سود با «بازدهی سایر بازارهای سرمایه‌گذاری از جمله بازارهای دارایی» نیز در تصمیم سرمایه‌گذاران نقش دارد.
 
7️⃣ طی دو دهه گذشته، متوسط «حاشیه‌سود» تولید مسکن ۲۸ درصد بوده که از متوسط «تورم مسکن» ۳۲ درصدی پایین‌تر بوده است.
ارقام بیانگر بازدهی پایین‌تر فعالیت تولیدی نسبت به فعالیت غیرمولد در بازار مسکن است.
 
8️⃣ همچنین نرخ «حاشیه‌سود» ساخت مسکن طی سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰، پایین‌ترین جایگاه نسبت به بازدهی بازارهای مختلف دارایی را داشته است.
 
9️⃣ متوسط این نرخ طی ۵ سال گذشته ۲۱ درصد بوده در حالیکه سرمایه‌گذاران بازار سهام ۳۵ درصد بازدهی کسب کردند و آنهایی که در بازار سکه رفتند نیز متوسط سالی ۸۰ درصد.
 
🔟 شرایط اقتصادی و همچنین ریسک‌های غیراقتصادی سال‌های اخیر، شوک‌های نسبتاً شدیدی به فضای تولید از جمله هزینه تولید مسکن وارد کرد.
 
1️⃣1️⃣ این شوک‌ها صرفاً «کاهش حاشیه‌سود» نبوده بلکه با تلفاتی که به «قدرت خرید خانه‌اول» وارد کرد، عرصه بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی را برای سازنده‌ها به «زمین باخت» تبدیل کرد.
 
◀️ در تصویر ۲۰ ساله این بازار، «نیمه دوم دهه ۸۰»، بهترین دوران سرمایه‌گذاران ساختمانی نشان داده می‌شود؛ دوره‌ای با متوسط حاشیه‌سود ۱۰ درصدی ناشی از «افزایش محدود هزینه ساخت و قیمت زمین».
 
🔗 ۵ مقطع زمانی که حاشیه‌سود ساخت مسکن چرخش‌های معنادار داشته است را از اینجا ببینید

 
#دنیای_اقتصاد
#فرید_قدیری
#تولید_مسکن #بازدهی_مسکن #قیمت_زمین #تورم_مسکن #حاشیه_سود_ساخت_مسکن
 
#رصدخانه_بازار_مسکن



🔴 کانال رسمی «رصدخانه بازار مسکن»🔽

@HMO_den