Часть вторая. Цены.

Подписчики спрашивают, а будет ли падение цен? А оно уже произошло, причем впечатляющее. Да, точечно, но эти точки у всех застройщиков на теле, просто в разных местах, чтобы не создавать панику и не уронить эти цены совсем вниз. Совсем ронять их невозможно, разочарую ожидающих в регионах однушки по 3 млн, а в Москве по 12. Этот фарш назад не проворачивается. Себестоимость у застройщиков все эти годы была копеечная, в регионах 60-80 при продажной цене в 150.

Но эти сверхприбыли уже выведены на другие проекты логистических комплексов, отелей, торговых центров, ИТ проекты, яхты, и личную недвижимость зарубежом. Никто реинвестировать эти деньги обратно в компанию не будет не только для снижения текущих цен, но даже для спасения компаний от банкротства, если такие риски будут. А текущая себестоимость очень высокая вовсе не из-за цены бетона или рабочей силы, текущая себестоимость это, барабанная дробь, ТЕМПЫ ПРОДАЖ. Чем медленнее продажи, тем меньшее покрытие эскроу, и тем большая кредитная нагрузка на застройщика, которая увеличивает себестоимость.

Кредит это ставка/срок. И вот когда застройщики от жадности понаоткрывали проектов, которые не могут продать быстро, себестоимость у них растет космическими темпами. Поэтому это не строить дорого, это квадратный метр у закредитованного неэффективного застройщика дорогой. Но эффективных застройщиков у меня для вас нет, поэтому ожидать дешевых квартир не стоит. Даже в условиях предбанкротного состояния, застройщики физически не смогут продавать вам квартиры дешево.

Мы это прекрасно видим на примере еле стоящего на ногах Самолета, который аттракцион невиданной щедрости, почему-то не устраивает. Это просто уже технически невозможно. Еще из побочных выводов, вторичка и первичка начнут, наконец, плавное сближение по ценам. Особенно, если КС будет падать и рыночная ипотека начнет сравниваться с семейной.

Вывод простой, покупать для себя можно, как инвестиция все еще нет. Слишком велик риск затяжной стагнации цены, все эти расчеты на банковские депозиты, которые теоретически потекут в бетон, безосновательны с учетом до конца не ясного объема накоплений у каждого отдельного вкладчика и вообще желания этих вкладчиков вкладываться в бетон.