Итоги 2025 года: офисный рынок входит в фазу перестройки

Прошедший год стал для офисного рынка Москвы во многом переломным. Спрос, разгонявшийся в течение последних лет, замедлился, а объем ввода офисной недвижимости достиг рекордных значений. При этом рынок не стагнирует: дефицит качественных предложений все еще сохраняется, что приводит к росту цен.

Общий объем сделок аренды и купли-продажи сократился примерно на треть по сравнению с 2024 годом, однако именно сегмент покупки сохранил свою роль одного из ключевых драйверов. На фоне нехватки площадей компании сосредоточились на выборе офисов внутри города: их интересуют новые строящиеся проекты, где есть возможность приобрести большие площади под штаб-квартиры.

Показательно, что именно крупные сделки стали ядром рынка. Интерес к офисам малого и среднего формата снизился, в то время как сделки площадью от 10 тыс. кв. м, напротив, выросли. Это отражает стратегию бизнеса: закрепиться в качественном активе на долгий срок. Общий объем заключенных сделок в сегменте составил около 1,4 млн кв.м: поглощение опережает средние темпы периода 2014-2022 г.г. на 27%.

В 2025 году уровень вакансии достиг исторического минимума для качественных офисов - в среднем 5-6%. Однако к концу года этот показатель начал расти. В 2025-м ввели в эксплуатацию почти 1 млн кв.м, что стало максимальным годовым показателем за последние 11 лет. Однако значительная часть этого объема пришлась на штаб-квартиры, поэтому давление на рынок оказалось умеренным.

Арендные ставки в 2025 году достигли пиковых значений и перешли в стадию коррекции. Средняя ставка по Москве составила 33-34 тыс. руб./кв.м, в центральном деловом районе - почти 50 тыс. руб./кв.м. В сравнении с прошлым годом рост был почти двукратным. В 2026 году рынок, по прогнозам, будет развиваться без резких ценовых скачков, а фокус сместится на качество продукта, локацию и инвестиционную логику проектов.

В результате офисная недвижимость все отчетливее делится на два сегмента: дефицитные, ликвидные активы с долгосрочной ценностью и вторичный фонд, который будет конкурировать уже не ценой, а гибкостью и условиями покупки. Для инвесторов это означает необходимость скрупулезного подбора активов, где ключевым фактором становится не объем, а качество и статус проекта.

#glincom