Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ заменил прежний условный запрет («нельзя строить без инженерной защиты») прямым запретом строительства ОКС в границах зон затопления и подтопления, кроме защитных сооружений; одновременно введен запрет освоения территории для строительства.
☝🏻Для участков в действующей зоне, по которым РНС еще не выдано, это создает прямой риск отказа в РНС и, следовательно, невозможность законного запуска ДДУ и наполнения счетов эскроу. Масштаб по отрасли пока не измерен: он должен определяться не по публичной карте, а по пересечению проектных участков с юридически действующими зонами и анализу переходных норм.
Отдельная коллизия возникла с самой инженерной защитой. Закон разрешает строить защитные сооружения, но часть мер, например свайный фундамент, технологически является частью самого здания. И получается, что основной объект строить нельзя, а реализовать защиту отдельно в некоторых случаях физически невозможно.
💁🏻♂️Для КРТ проблема тоже принципиальная: сам договор КРТ не отменяет ограничения Водного кодекса. Если РНС блокируется, приходится пересматривать сроки, этапность и санкции по договору.
По мнению Алмазова, следует менять регулирование на федеральном уровне:
🟠разрешить поэтапную схему «инженерная защита + основной объект»;
🟠ввести переходный режим для уже запущенных проектов;
🟠отдельно урегулировать проекты с КРТ и проектным финансированием.
☝🏻Главный риск нового закона сейчас в том, что часть проектов без РНС может оказаться в ситуации, когда законно начать строительство и продажи невозможно, а понятного механизма выхода из неё пока нет.
Также Алексей Алмазов отмечает, что современные ЖК у воды уже не ограничиваются «видом на реку» — они раскрывают берега для города: формируют многофункциональные набережные с длинными прогулочными маршрутами, велодорожками и смотровыми террасами, открывают кромку воды, создают спортивные зоны, кафе и арт‑пространства.
«При этом девелоперы укрепляют берега и адаптируют пространство к паводкам, учитывая водоохранные требования и доступность для всех — от колясочников до пожилых. В результате берега рек становятся открытыми общественными пространствами, соединяющими районы, поддерживающими локальную экономику и возвращающими горожанам живое, безопасное и привлекательное водное побережье».
#законодательство