🏠 Переобладнали магазин під квартиру і вирішили, що тепер її можна здавати, не зважаючи на Mietpreisbremse (обмеження зростання орендної плати)? BGH щойно пояснив, що це не так.

Історія проста. У Берліні на першому поверсі старого будинку було комерційне приміщення. Частину відокремили, переробили і вперше здали як квартиру, вже у 2020 році. Орендодавець вирішив: якщо це "нове житло", вперше здане після 1 жовтня 2014 року, то діє виняток із § 556f BGB і Mietpreisbremse можна ігнорувати. Домовилися на 979 € Kaltmiete за 73 м². Орендарі порахували за берлінським Mietspiegel (таблицею середньоринкових цін), і вийшло, що законний максимум становить 623 €. Різницю за кілька місяців, понад 10 000 €, плюс частину Kaution вони вимагали повернути.

Суди нижчих інстанцій стали на бік орендодавця: було комерційне, стало житло, отже нове. BGH сказав інакше. Сам факт, що приміщення раніше використовували під офіс чи магазин, нічого не вирішує. Важливо, чи могли ці стіни технічно слугувати житлом і до переробки (туалет, ванна, кухня або хоча б підведення води й електрики), і наскільки серйозним був ремонт. Якщо площа й до цього годилася під житло, а просто змінився договір з комерційного на житловий, жодного "нового житла" закон не бачить, і Mietpreisbremse застосовується як завжди.

Для тих, хто здає переобладнані приміщення в містах із регульованою орендою: звільнення від Mietpreisbremse це не формальність "було комерційне, отже можна все", а питання реального обсягу будівельних робіт і технічного стану до ремонту. Межа між "законною економією на папері" та переплатою, яку потім повернуть через суд, часто вирішується саме на рівні таких деталей.

А якщо доведеться відстоювати свої гроші, як цим орендарям, дуже знадобиться Mieterrechtsschutz (юридична страховка орендаря): вона покриває витрати на адвоката і суд у спорах з орендодавцем. Оформлювати її варто заздалегідь, у більшості тарифів є період очікування. Зробити таку страховку можна у нас.

Якби ви були на місці тих орендарів, чи стали б узагалі перевіряти орендну плату за Mietspiegel під час підписання договору, чи це виглядає як зайва параноя?

Джерело: https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-mietpreisbremse-kann-auch-fuer-umgebaute-gewerberaeume-gelten_258_700420.html

Матеріал створено за допомогою ШІ та відредаговано людиною