➡️ Если земельный участок приобретен по возмездной сделке, право зарегистрировано в ЕГРН, а к самой сделке претензий нет, такая ситуация еще не исключает риск утраты участка. Спор может возникнуть из-за статуса самой территории — например, если выяснится, что участок относится к федеральной собственности или находится в границах особо охраняемой территории.
В настоящем материале расскажем, в каких случаях добросовестный собственник может лишиться земельного участка, почему сведений ЕГРН бывает недостаточно и на какую компенсацию можно рассчитывать, если земля все же окажется федеральной.
Суть спора
Предприниматель приобрел в Сочи участок площадью 6000 кв. м за 33 млн рублей, а затем разделил его на несколько частей. По сведениям ЕГРН земля относилась к категории земель населенных пунктов.
❌ Однако прокуратура потребовала признать право собственности на пять участков отсутствующим. Основание — территория входит в границы Адлерского лесничества Сочинского национального парка и относится к федеральной собственности.
Три инстанции предпринимателя поддержали, но Верховный суд РФ отменил их решения:
▫️Суды нижестоящих инстанций опирались при вынесении решения на заключение, которое было представлено собственником: согласно ему спорная территория никогда не относилась к лесничеству и с 1964 года учитывалась как совхозная земля.
Прокуратура представила противоположные доказательства: по заключениям специалиста Сочинского национального парка участки полностью накладывались на территорию парка по плану лесонасаждений 1997 года. Суды эту позицию должным образом не оценили.
▫️Верховный суд РФ отметил, что при наличии таких противоречий в доказательствах судам следовало дополнительно исследовать вопрос.
▫️ Кроме того, первая инстанция отказала в судебной экспертизе из-за отсутствия необходимого плана лесонасаждений, но не выяснила, можно ли провести исследование с использованием материалов других лет.
✏️ Теперь при новом рассмотрении суду предстоит установить главное: входила ли спорная земля в границы национального парка на момент ее предоставления в 1993 году и относится ли она к территории парка сейчас.
От ответа зависит и вопрос исковой давности: если земля относится к особо охраняемой природной территории, ссылка собственника на пропуск срока может не сработать.
💸 Отдельно Верховный суд РФ обратил внимание на вопрос компенсации собственнику за возможную утрату участка.
Даже если выяснится, что частное право собственности возникло на земле, которая должна находиться в федеральной собственности, суд не должен ограничиваться прекращением права владельца. Верховный суд РФ указал, что одновременно необходимо решить вопрос о компенсации добросовестному приобретателю — предоставить равноценный земельный участок либо выплатить денежную компенсацию.
❗️ Значение данного дела для бизнеса
Перед приобретением земельного участка необходимо проводить комплексное исследование правомерности образования участка, перехода права собственности на него, особенно если земля находится рядом с национальными парками, лесными территориями и другими особо охраняемыми природными территориями.
Если спор уже возник, важно не ограничиваться собственным внесудебным заключением. При наличии противоречащих друг другу материалов стоит ставить вопрос о судебной экспертизе, истребовании исторических документов и исследовании происхождения права на участок. А в случае изъятия участка — требовать выплаты справедливой компенсации или ставить вопрос о предоставлении иного участка.
#юристдлябизнеса #юристыдлябизнеса_ВЕД #недвижимость #недвижимость_ВЕД