Новый обзор судебной практики Верховного суда РФ по спорам о сделках с жильем

⚖️ Верховный суд РФ опубликовал тематический обзор № 12/2026 по делам, связанным с оспариванием сделок, которые повлекли переход права собственности на жилые помещения.

Обзор охватывает ключевые вопросы оспаривания сделок с квартирами, домами и долями: заблуждение и обман, психическое состояние продавца, права наследников, сделки бывших супругов, мнимые сделки, банкротство, единственное жилье, доказательство оплаты и действия Росреестра.

Выделили основные позиции и их значение для сделок с недвижимостью⤵️

🟢 Ошибочное представление гражданина о мотивах заключения сделки само по себе не образует оснований для признания договора недействительным

Если продавец осознавал, что заключает договор купли-продажи, однако рассчитывал на его последующую отмену и возврат квартиры, такое заблуждение относится к предполагаемым правовым последствиям сделки, а не к ее природе или предмету. При разрешении спора суду необходимо оценивать не только обстоятельства, на которые ссылается продавец, но и поведение покупателя, включая его добросовестность.

При этом существенное заблуждение должно оцениваться с учетом конкретных обстоятельств. Значение имеют не только доводы продавца, но и его возраст, состояние здоровья, значение квартиры для него, наличие единственного жилья, цена сделки и возможность покупателя распознать заблуждение. Выводы о состоянии лица должны подтверждаться экспертизой.

🟢 Признание сделки недействительной по общему правилу влечет двустороннюю реституцию

Покупатель возвращает квартиру, а продавец — полученные денежные средства. Поэтому суд, разрешая вопрос о возврате недвижимости, обязан одновременно определить судьбу уплаченной покупателем цены.

🟢 Сделка, совершенная под влиянием обмана третьих лиц, может быть признана недействительной только если покупатель знал или должен был знать об обмане

Суды оценивают, кто сопровождал сделку, через какое агентство она проходила, была ли фактическая передача жилья и мог ли покупатель распознать противоправное воздействие. К профессиональным участникам рынка недвижимости предъявляются повышенные требования к осмотрительности.

🟢 При продаже общего имущества бывших супругов суд должен установить, знал ли покупатель об отсутствии полномочий у продавца

Само по себе отсутствие согласия второго супруга или семейный конфликт не означает автоматическую недействительность сделки.

🟢 Расписка продавца не всегда является безусловным доказательством получения денег

Если сделка признана недействительной из-за неспособности продавца понимать значение своих действий, суд должен оценивать расписку вместе с договором, доверенностью и другими доказательствами расчетов.

🟢 В вопросах регистрации Верховного суда РФ разделяет полномочия суда и Росреестра

Судебный акт о недействительности сделки является основанием для внесения изменений в ЕГРН, отметка о запрете регистрации без личного участия должна блокировать переход права по доверенности, а законность нотариальной сделки оспаривается в суде, а не через отказ в регистрации.

В новом Обзоре Верховный суд РФ усиливает значение реальной воли сторон, оценки добросовестности покупателя, наличия доказательств оплаты и практического результата оспаривания.

✔️ Проводить аудит перед сделкой и готовить договор купли-продажи нужно так, чтобы его можно было защитить не только в Росреестре, но и в суде. Если хотите проверить сделку с недвижимостью, оценить риски оспаривания или подготовить документы до подписания договора, пишите @idzon.

#юристдлябизнеса #юристыдлябизнеса_ВЕД #недвижимость #недвижимость_ВЕД