Почему я инвестирую, а не досрочно гашу ипотеку

Ипотеку я взял в сентябре 2021 года, под 9% в Сбере. Тогда очень многие говорили, что это жесть как дорого и ставка огромная. Хехмда. Ежемесячный платеж составляет сейчас 54000₽ — в Нижнем уже нормальную аналогичную квартиру меньше чем за эти деньги не снимешь, а 5 лет назад это была катастрофа. Если в следующие 20 лет не внести ни рубля досрочно, то общая стоимость квартиры будет 11 млн. Она столько стоит уже сейчас из-за дикого роста недвижки. Таким нехитрым вычислением я понимаю, что «дикой» переплаты за жильё не будет, хотя и понимаю, что уж 20 лет-то я платить не буду. Надеюсь…

Поэтому моя логика такая: пока ставка ЦБ не опустится ниже ставки по моей ипотеки, я даже не буду думать о том, чтобы гасить её досрочно.

Вместо этого я:

1. Формирую портфель из облигаций. Идеально, если ежемесячный купонный доход будет покрывать полную оплату ипотеки. Так, когда ставка дойдет до человеческих значений, я просто буду закидывать все купоны туда и не бегать искать «лишние» деньги.
2. Формирую портфель из дивидендных акций. Например, в августе я жду от Сбера около 25к дивами. Немного, и все пойдут сразу же в реинвест, но через 3-4 года, дай бог, это будет уже не 25к, а раз в пять больше. И тогда эти деньги тоже сразу будут отправлены в досрочку.

В общем, пока ставка высокая — отличная возможность сгенерировать кэшфлоу, которым я уже смогу нормально управлять и направлять туда, куда нужно в моменте.

Но понимаю, что мой план отлично работает именно для моей ситуации. Если у вас сейчас ипотека от застройщика под те же 8-10%, но с условием ребаланса «через 3 года по ставке ЦБ», то конечно есть смысл досрочно гасить. Мой план работает только при условии, что вы «без условий» зафиксировали на десятилетия ставку ниже 10%.