В сериале «Выйти из сумрака…» режиссёром которого выступает ФНС, вышла новая серия «ЗПИФы – тема не раскрыта». Налоговый триллер с элементами хоррора для любителей оптимизировать.

Что произошло простыми словами
Налоговая начала системно «просвечивать» управляющие компании ЗПИФов недвижимости: идут предпроверочные мероприятия, точечные запросы, вызовы на пояснения, анализ сделок по объектам и правам требования. Массовых выездных проверок пока нет, но тренд очевиден: по отрасли пробежал тот самый холодок, который чувствовали банки, налоговые туристы, эксплуататоры самозанятых, карго и пр., перед «чисткой».

Причина проста и не нова: ЗПИФы задумывались как инструмент коллективных инвестиций, а превратились в любимую коробочку для «упаковки» недвижимости и вывода прибыли без налога на прибыль 25%. Доход внутри фонда налогом не облагается — только при выплате пайщикам. Логичный вопрос ФНС: это у вас инвестиции или просто красивая обёртка для налоговой экономии?

ФНС проанализировала макроданные по рынку: с 2022 по 2024 годы объём сделок с недвижимостью через ЗПИФы вырос в три раза, а чистые активы фондов недвижимости за год — на 55% до 893 млрд руб. В такой динамике у любого нормального фискала включается профессиональное любопытство.

Кого смотрят под лупой
Сама ФНС довольно честно описывают «красные флаги»:
• «Личные» ЗПИФы
Один пайщик или несколько родственников/аффилированных компаний. Коллективные инвестиции на одного — это сильно.
• Нераспределяемая прибыль
Фонд годами копит прибыль и не платит налог, а деньги выводятся через займы, странные сделки или переоценку активов.
• Искусственность операций
Быстро создали фонд, тут же завели туда объект, провернули пару сделок с «своими» компаниями по нерыночным ценам — и всё это под видом высокой инвестиционной мысли.
Если ЗПИФ выглядит не как фонд, а как «прокладка в девелоперской схеме», он автоматически опадает в зону повышенного внимания.

Что из этого должен понять предприниматель
1. ЗПИФ — не волшебный щит от налогов
Это инструмент с льготным режимом, а не официально одобренная «дыра» в НК. Логика ФНС проста: нет реальной инвестиционной цели — нет льготы. Всё переквалифицируется в обычный доход с доначислениями.
2. Форма больше не спасает, смотрят на суть
Судебка по ЗПИФам уже есть: когда единственный пайщик, нет реальных операций, а фонд — просто карман застройщика, налоговая выигрывает дела на сотни миллионов. Буква закона сама по себе не работает против статьи 54.1 НК.
3. Эпоха «технических» ЗПИФов заканчивается
Рынок ждал этого два года, ФНС не скрывала интереса. Сейчас идёт «обеление» сектора: как раньше у банков, только масштабы поменьше, а нервов у участников — столько же.
4. Диалог с ФНС ≠ «нас пронесёт»
Вежливые формулировки про «работу с рисками» и «диалог с бизнесом» означают одно: вам дают шанс добровольно перестроить модель и заплатить налоги самим, пока за вас это не сделают по результатам проверки.

Мой вывод для собственников
Если вы используете ЗПИФ недвижимости как нормальный инвестиционный инструмент — диверсифицированный, с рыночной логикой и прозрачными сделками — это ок, но лучше заранее сделать налоговый чек‑ап конструкции.
Если же ЗПИФ у вас: один пайщик, один объект, одна большая экономия по налогу на прибыль — это не инвестиции, а «письмо счастья», просто ещё не доставленное. Налоговая сейчас как служба доставки: медленно, но метко.

Хочется «оптимизировать» налоги по недвижимости — начинайте не с ЗПИФа, а с финансовой модели: структура группы, долговая нагрузка, маржа, горизонты инвестиций. Всё, что построено только на льготе, плохо переживает встречу с ФНС.