Чужой объект на вашей земле: сколько можно взыскать

Для Москвы ситуация вполне типичная: здание принадлежит собственнику, а земля под ним — городу и находится в аренде. Что делать, если частью арендованного участка фактически пользуется кто-то ещё?

До Верховного суда дошёл спор, где арендатор требовал с такого пользователя плату исходя из рыночной ставки аренды.

⚖️ВС сказал: так считать нельзя.

Арендатор сам платит за участок собственнику. Поэтому его потери от чужого пользования — это часть собственной арендной платы пропорционально занятой площади, а не гипотетический доход, который он мог бы получить, сдав эту землю по рынку.

В конкретном деле арендатор требовал 1,1 млн рублей, а взыскать смог только 10 526 рублей.

Дополнительный аргумент — договор запрещал субаренду без согласия собственника. Получается, арендатор в принципе не мог законно зарабатывать на передаче этой земли третьему лицу. Поэтому взыскание рыночной аренды поставило бы его в положение лучше того, в котором он находился бы без нарушения.

Но в определении есть более интересный для арендаторов участков вывод.

ВС напомнил про ст. 612 ГК РФ: если арендованный участок имеет недостатки, мешающие его использованию, в том числе им фактически пользуется третье лицо, арендатор может требовать уже от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, устранения недостатков или использовать другие предусмотренные этой статьёй способы защиты.

➡️ И здесь появляется еще одна важная практическая деталь.

В том деле чужое строение находилось на участке ещё при заключении договора. При этом в акте приёма-передачи арендатор подписал, что участок осмотрен, препятствий к использованию нет и претензий он не имеет. ВС отдельно обратил на это внимание.

Поэтому при приёмке городской земли акт — не формальность. Если на участке стоит чужой объект, проходят чужие сети или часть территории фактически занята третьими лицами — это стоит фиксировать сразу.

📢Иначе потом может оказаться, что с фактического пользователя можно взыскать только небольшую долю собственной аренды, а требовать уменьшения платежей от города вы сами себе существенно усложнили.