Когда ВРИ есть, а строить невозможно

Дело № А40-175427/2025

Шесть участков в коттеджном посёлке «Цветочный». ВРИ — ИЖС и малоэтажное строительство. Домов нет, три года прошли.

Инспекция применила повышающий коэффициент 4 по п. 15 ст. 396 НК РФ — и доначислила земельный налог за 2023 год на 1,2 млн.руб.

⚔️Но проблема в том, что строить на этих участках объективно невозможно.

По данным ЕГРН, на земле расположены газопроводы среднего и высокого давления, ЛЭП, канализация, очистные сооружения и скважины. А заключения кадастрового инженера показали: свободные от ремонтно-охранных зон части участков невозможно выделить в самостоятельные земельные участки — не позволяют ни минимальная площадь, ни конфигурация, ни чересполосица и вкрапления.

⚖️ Апелляция сослалась на п. 35 Обзора Верховного Суда № 1 за 2021 год: повышенный коэффициент — это налоговое последствие для собственника, который мог строить, но не строил. Если же строительству мешают объективные обстоятельства, применять коэффициент как санкцию нельзя.

Кассация с этим согласилась. В результате перерасчёт отменён.

🏢Вывод для собственников: если участок формально предназначен для строительства, но фактически занят сетями или иным образом объективно не может быть освоен, одного ВРИ для налогового спора недостаточно.

Здесь сработали доказательства: ЕГРН → объекты на участке → охранные зоны → заключение кадастрового инженера → невозможность сформировать пригодную для строительства землю.

И показательно, что первая инстанция посмотрела прежде всего на ВРИ — и отказала налогоплательщику.