ФНС уточнила, как считать прибыль застройщика

Это не совсем новая история — подход к определению «экономии» застройщика существовал и раньше. Но сейчас ФНС довольно четко сформулировала позицию, которая важна для практики.

📑 В письме от 18 августа 2026 года № СД-36-3/7091@ ФНС указала: финансовый результат застройщика по ДДУ — это разница между средствами, полученными от дольщиков, и затратами на объекты, которые должны быть переданы дольщикам.

При этом, если после строительства у застройщика остаются объекты, затраты на их создание не уменьшают эту экономию.

🏢Но есть важный нюанс: сам такой объект ФНС не считает безвозмездно полученным имуществом. Налоговый эффект по нему возникает при последующей реализации.

Простой пример:

Дольщики заплатили — 1 млрд ₽.
На строительство объектов, которые передаются дольщикам, потрачено — 800 млн ₽.
Еще 100 млн ₽ потрачено на коммерческие помещения, которые остаются у застройщика.

Экономия для целей налога на прибыль:

1 млрд − 800 млн = 200 млн ₽.

Не 100 млн ₽.

При этом сами коммерческие помещения не становятся сразу безвозмездным доходом. Если впоследствии их продадут за 150 млн ₽, доход и расходы по их созданию будут учитываться уже при реализации.

То есть ФНС фактически разводит две истории:

экономия по ДДУ ➡️ налог сейчас;
объект, оставшийся у застройщика ➡️ налоговый результат при его продаже.

📢Это не революция в налоговом учете застройщиков, а очередной, но уже достаточно четко сформулированный этап развития позиции налоговых органов. И, судя по письму, вопрос возник не на пустом месте — ФНС прямо говорит о поступающих обращениях налогоплательщиков и территориальных налоговых органов.