Канал Константина Пороцкого. Пишу про девелопмент. Сопровождаю КРТ «Под ключ». Основатель Института проектного менеджмента IPM.
https://ipmdv.com — Девелопмент, Строительство, Инвестиции.
Post #1576
244
С нуля до первого ЖК: мой путь и 8 компетенций, на которых стоит запуск проекта в девелопменте. Свой первый девелоперский проект: как выйти на рынок, избежав фатальных ошибок новичка
Знаете, когда я строил свой первый дом, мне казалось, что главное — просто хорошо построить. Но я ошибался. Настоящий девелопмент начинается не с заливки фундамента, а с вопросов, которые я тогда задавал себе сам: какую жизнь я на самом деле продаю? кому это нужно? и как не прогореть в процессе?
Я научился отвечать на эти вопросы дорогой ценой — через собственные ошибки. Теперь хочу помочь вам избежать их. Вот что действительно важно на старте:
1. Аналитика: не доверяйте интуиции, доверяйте цифрам
Прежде чем покупать участок, сядьте и посчитайте. Кто ваши конкуренты в радиусе пяти километров? Во сколько обойдется подключение коммуникаций? Какие подводные камни скрываются в документах? Когда у вас на руках будут не предположения, а конкретные цифры — только тогда приходите к инвестору. С паспортом проекта, а не с красивой мечтой.
2. Концепция: продавайте не стены, а новый образ жизни
Помните: люди покупают не метры, а свою будущую жизнь. Молодой семье с детьми нужна школа во дворе и закрытая территория. Предпринимателю после сорока — приватность и статус. Ваша задача — создать такую «легенду» проекта, чтобы ее можно было почувствовать в каждой детали, от названия до дизайна дорожек.
3. Финансы: ваш главный компас — финансовая модель
Ваш главный компас в этом путешествии — финансовая модель. Она покажет, когда случится первый кассовый разрыв, как повлияет на прибыль даже небольшое изменение цен и сколько денег понадобится до первой продажи. Без этой модели вы играете в русскую рулетку со своим будущим.
4. Проектирование: то, что вы нарисуете, будет сложно исправить
Когда дойдете до проектирования, помните: то, что вы нарисуете на бумаге, будет очень сложно исправить потом. Продумайте, где будут парковаться гости, как дети будут гулять, куда повесить уличные светильники. Мелочи создают атмосферу, а атмосфера продает.
5. Реализация: стройка — это треугольник сроков, качества и бюджета
Стройка — это всегда треугольник из сроков, качества и бюджета. Жертвовать одним ради другого нельзя. Лучше потратить две недели на поиск хорошего прораба, чем полгода — на переделку его работы.
6. Маркетинг: начинайте продавать до начала стройки
Начинайте продавать еще до начала стройки. Показывайте в соцсетях не стены, а ту самую жизнь, которую вы создаете. К моменту выхода на рынок у вас уже должны быть первые заинтересованные покупатели.
7. Продажи: ваш отдел продаж — это прибыльный центр
С самого начала выстраивайте отдел продаж как самостоятельный прибыльный центр. Автоматизируйте процессы, внедрите CRM, обучите менеджеров работать с возражениями. Ваша цель — продавать с премией, а не по минимальной цене.
8. Управление: ЖК будет жить и после сдачи
И главное — ваш ЖК будет жить и после сдачи. Заранее подумайте об управляющей компании, справедливых тарифах, о том, как создать настоящее сообщество жильцов. Довольные соседи — лучшая реклама для вашего следующего проекта.
В IPM | Лаборатория Девелопмента мы разбираем каждый из этих этапов на реальных кейсах. Не на теории, а на том, с чем сталкиваемся сами и видим у других. Потому что девелопмент — это всегда практика.
Присоединяйтесь, если хотите запустить свой первый проект без тех ошибок, через которые пришлось пройти мне
Знаете, когда я строил свой первый дом, мне казалось, что главное — просто хорошо построить. Но я ошибался. Настоящий девелопмент начинается не с заливки фундамента, а с вопросов, которые я тогда задавал себе сам: какую жизнь я на самом деле продаю? кому это нужно? и как не прогореть в процессе?
Я научился отвечать на эти вопросы дорогой ценой — через собственные ошибки. Теперь хочу помочь вам избежать их. Вот что действительно важно на старте:
1. Аналитика: не доверяйте интуиции, доверяйте цифрам
Прежде чем покупать участок, сядьте и посчитайте. Кто ваши конкуренты в радиусе пяти километров? Во сколько обойдется подключение коммуникаций? Какие подводные камни скрываются в документах? Когда у вас на руках будут не предположения, а конкретные цифры — только тогда приходите к инвестору. С паспортом проекта, а не с красивой мечтой.
2. Концепция: продавайте не стены, а новый образ жизни
Помните: люди покупают не метры, а свою будущую жизнь. Молодой семье с детьми нужна школа во дворе и закрытая территория. Предпринимателю после сорока — приватность и статус. Ваша задача — создать такую «легенду» проекта, чтобы ее можно было почувствовать в каждой детали, от названия до дизайна дорожек.
3. Финансы: ваш главный компас — финансовая модель
Ваш главный компас в этом путешествии — финансовая модель. Она покажет, когда случится первый кассовый разрыв, как повлияет на прибыль даже небольшое изменение цен и сколько денег понадобится до первой продажи. Без этой модели вы играете в русскую рулетку со своим будущим.
4. Проектирование: то, что вы нарисуете, будет сложно исправить
Когда дойдете до проектирования, помните: то, что вы нарисуете на бумаге, будет очень сложно исправить потом. Продумайте, где будут парковаться гости, как дети будут гулять, куда повесить уличные светильники. Мелочи создают атмосферу, а атмосфера продает.
5. Реализация: стройка — это треугольник сроков, качества и бюджета
Стройка — это всегда треугольник из сроков, качества и бюджета. Жертвовать одним ради другого нельзя. Лучше потратить две недели на поиск хорошего прораба, чем полгода — на переделку его работы.
6. Маркетинг: начинайте продавать до начала стройки
Начинайте продавать еще до начала стройки. Показывайте в соцсетях не стены, а ту самую жизнь, которую вы создаете. К моменту выхода на рынок у вас уже должны быть первые заинтересованные покупатели.
7. Продажи: ваш отдел продаж — это прибыльный центр
С самого начала выстраивайте отдел продаж как самостоятельный прибыльный центр. Автоматизируйте процессы, внедрите CRM, обучите менеджеров работать с возражениями. Ваша цель — продавать с премией, а не по минимальной цене.
8. Управление: ЖК будет жить и после сдачи
И главное — ваш ЖК будет жить и после сдачи. Заранее подумайте об управляющей компании, справедливых тарифах, о том, как создать настоящее сообщество жильцов. Довольные соседи — лучшая реклама для вашего следующего проекта.
В IPM | Лаборатория Девелопмента мы разбираем каждый из этих этапов на реальных кейсах. Не на теории, а на том, с чем сталкиваемся сами и видим у других. Потому что девелопмент — это всегда практика.
Присоединяйтесь, если хотите запустить свой первый проект без тех ошибок, через которые пришлось пройти мне
- ❤ 5
