Олег Лещук, заместитель генерального директора по развитию Талан, на дискуссии ЕРЗ-тренды рассказал, почему при оценке участка девелоперу, в первую очередь, стоит опираться на документы и консервативный сценарий застройки.
Эксперт отметил, что устные обещания снять ограничения не должны становиться основой базовых расчетов и принятия решения. В практике компании были случаи, когда договоренности не подтверждались и ограничения сохранялись.
Поэтому в Талан оценивают участок исходя из нескольких сценариев развития событий. Основываясь, в первую очередь, на консервативных технико-экономических показателях и сохранении зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) при условии, что обратное не подтверждено документально.
Основанием для более оптимистичного сценария могут стать документально подтвержденные изменения – например, официальные документы, подтверждающие предстоящий факт и обозначающие срок ликвидации объекта, создающего ограничения.
Отдельный риск – противоречия между проектами планировки территории. По словам Олега Лещука, на один участок могут распространяться несколько ППТ. Расхождения в них, в том числе по размещению или планируемому размещению линейных объектов, способны существенно повлиять на экономику проекта. Поэтому компания включила проверку ППТ уже в начальный градостроительный анализ.
При оценке учитывают и нормативные ЗОУИТ, которые могут стать установленными в ЕГРН позднее. Например, соседний автосервис может установить санитарно-защитную зону раньше, чем девелопер получит исходно-разрешительную документацию. Тогда придется рассматривать варианты решения вопроса вплоть до выкупа этого автосервиса.
«Нужно изучать, получать всю доступную информацию, но учитывать как базовый вариант, что ТЭПы, будут в консервативном их варианте, а ЗОУИТ будут не сняты», – подчеркнул Олег Лещук.
🤩 Все выпуски цикла онлайн-дискуссий ЕРЗ «Земельный банк» можно посмотреть по ссылке.
🤩 Маркетплейс земли для строительства от ЕРЗ доступен по ссылке.
Подпишитесь на ЕРЗ в MAX