340 тыс. кв. м ДДУ в Москве и области за август — это минус 31% к прошлому году. Рынок новостроек въехал в новую реальность без льготного топлива.

Цифры ЦБ рисуют заметную диспропорцию. Портфель проектного финансирования вырос за квартал на 576 млрд руб. и достиг 10,85 трлн руб. — плюс 16% за год. Продажи при этом во втором квартале упали на 10%, нераспроданный остаток добрался до 54,2 млн кв. м, а покрытие долга деньгами покупателей на эскроу сползло с 68,1 до 65,2%. Год назад этот показатель был еще на 5,4 п.п. выше. Чем ниже покрытие — тем дороже банк обслуживает девелопера. Отдельная история — рассрочки: разрыв между ценой заключенных ДДУ (9,1 трлн руб.) и тем, что реально лежит на эскроу (7,6 трлн руб.), составляет 1,5 трлн руб. Продажи в отчетности есть, живых денег под ними — нет.

Рыночная ипотека в июле прибавила 8,1% и достигла 175,2 млрд руб., но при ставке 17,8% это скорее статистическое утешение, чем замена льготному спросу, который за тот же месяц рухнул на 41,3%. ЦБ пока не бьет тревогу — доля проблемных кредитов ниже 1%, — но вектор очевиден: долг растет быстрее продаж, эскроу не поспевает, а августовские регистрации стали худшей точкой отсчета для третьего квартала. Девелоперская модель «поднял прайс — дал рассрочку — подождал» работала в эпоху дешевых денег и субсидированного спроса. Сейчас обе опоры под ней заметно шатаются.
@nebrexnya