بازار مسکن در ایران به مرحله رکود تورمی دارایی رسیده است. سال‌ها رشد قیمت مسکن بسیار سریع‌تر از رشد درآمد خانوارها بود. نتیجه این شده که حتی اگر فروشنده‌ها همچنان قیمت‌های بالاتری پیشنهاد دهند، بخش بزرگی از خریداران دیگر توان ورود به بازار را ندارند. بنابراین قیمت‌های روی فایل‌های فروش لزوماً به معنای ارزش واقعی بازار نیست؛ آنچه اهمیت دارد، قیمت معاملات قطعی است و فاصله این دو روزبه‌روز بیشتر می‌شود.
از سوی دیگر، محدود شدن فعالیت سفته‌بازان اتفاق مهمی است. سفته‌باز زمانی وارد بازار می‌شود که انتظار رشد سریع قیمت و نقدشوندگی بالا وجود داشته باشد. اما وقتی فروش واحدها ماه‌ها طول می‌کشد، هزینه نگهداری ملک افزایش می‌یابد و احتمال خواب سرمایه بالا می‌رود، انگیزه خریدهای سرمایه‌ای کاهش پیدا می‌کند. این موضوع باعث افت حجم معاملات و کاهش گردش سرمایه در بازار مسکن می‌شود.

تمرکز خریداران روی واحدهای کوچک‌متراژ هم طبیعی است، چون بازار خود را با قدرت خرید واقعی مردم تطبیق می‌دهد، نه با انتظارات فروشندگان. اگر درآمد خانوارها رشد قابل‌توجهی نداشته باشد، نرخ بهره کاهش پیدا نکند یا سیاست‌های اعتباری مؤثری اجرا نشود، احتمالاً رکود معاملاتی در ماه‌های آینده ادامه خواهد داشت. در این سناریو، حتی اگر قیمت‌های اسمی در برخی مناطق کاهش محسوسی نداشته باشند، ارزش واقعی مسکن با در نظر گرفتن تورم عمومی به‌تدریج کاهش می‌یابد و بازار از طریق زمان، نه لزوماً افت شدید قیمت اسمی، خود را تعدیل خواهد کرد. این همان وضعیتی است که معمولاً با حجم پایین معاملات، چانه‌زنی بیشتر و شکاف عمیق میان «قیمت‌های پیشنهادی» و «قیمت‌های نهایی معامله» شناخته می‌شود.

@ehsanviews