Крупные банки → Проектное финансирование → Стройка → Продажи.
Деньги на проектное финансирование — это значительные кредитные ресурсы от крупных финансовых институтов. Поэтому когда в МКД возникают проблемы с продажами — это не просто трудности одного девелопера. Это вопрос рисков для крупного капитала, вложенного в материальные активы — «коробки» и квадратные метры. В такой ситуации немедленно поднимается шум, активизируются дискуссии, ищутся пути решений. Кризис в МКД воспринимается как системный вызов для целого сектора экономики, отсюда и громкость.
В ИЖС всё иначе. Наша модель:
Продажа → Частные инвестиции/ипотека покупателя → Строительство.
Практически вся отрасль исторически финансируется самими будущими жильцами. Нет продаж — стройка не начинается. Конечно, это тоже проблема, бизнес останавливается. Но это не заморозка уже выделенных миллиардов системного капитала. Это приостановка будущих, ещё нереализованных проектов. Проблема распределена между множеством частных лиц и небольших компаний, а не сконцентрирована. Отсюда — наше «молчание» в СМИ. О наших рисках и инвестициях, в отличие от крупных финансовых потоков, не трубят на первых полосах.
Формально инструменты для роста у нас есть. Запущены механизмы проектного финансирования для малоэтажки, есть ипотека. Но, откровенно говоря, эта схема работает пока неидеально, требует серьёзной отладки, а в условиях высокой ключевой ставки и дорогого фондирования для банков она попросту не особо востребована.
Путь к взрывному росту: почему нам нужно объединяться
Сейчас — время перемен, вызовов для всей экономики. Но я уверен, что это прекрасное время для подготовки. Пока рынок перестраивается, у нас есть уникальная возможность не ждать, а действовать: готовить все необходимые инфраструктурные и системные изменения, отлаживать финансовые механизмы, выстраивать понятные правила игры.
И вот здесь мы подходим к главному. Тот факт, что о нас мало говорят, не означает, что у нас нет потенциала. Как раз наоборот. Мы — спящий гигант. Все опросы показывают, что желающих жить в своём доме в разы больше, чем тех, кто мечтает о квартире. Спрос феноменальный.
Однако, чтобы этот потенциал реализовался и рынок ИЖС совершил качественный скачок, недостаточно просто ждать улучшения конъюнктуры. Нам необходимо объединяться. Чтобы в будущем выстрелить и показать устойчивый рост, нам нужно учиться взаимодействовать между собой: застройщикам, власти, финансовым институтам и всем системным участникам рынка. Именно для решения этих задач — для выработки общих стандартов, диалога с регуляторами, создания эффективных финансовых моделей — мы и создали Дальневосточную ассоциацию ИЖС. По всей стране действует уже несколько таких профессиональных объединений. Это наш голос, наша площадка для того, чтобы перестать быть «невидимым» большинством.
Если нам, отраслевикам и финансовым институтам вместе, удастся использовать это время и отладить по-настоящему работающие финансовые инструменты — доступное проектное финансирование для застройщиков, удобные и защищённые схемы для покупателей, — мы получим не просто рост. Мы получим взрывной прорыв в строительстве и качестве жилья для миллионов семей.
Алексей Дормидонтов, руководитель Дальневосточной ассоциации ИЖС
@dormidontov_ru
@dv_igs