Продажа недвижимости: когда личное имущество признают бизнес-активом

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН 6%, продал в 2023 году две квартиры в Махачкале на сумму 12 млн. рублей. Доход в декларацию по УСН он не включил, посчитав сделки продажей личного имущества гражданина. Налоговая инспекция провела проверку и доначислила 4,5 млн руб. налога и более 200 тыс. руб. штрафа.

Предприниматель пошёл в суд, ибо:
1)   квартиры приобретались для личных нужд и были его единственным жильем,
2)   гражданин не обязан регистрироваться в каждой купленной квартире,
3)   финансовая выгода от перепродажи отсутствовала.

А что суд?

Суд выделил ключевые признаки, по которым продажа имущества признается предпринимательской деятельностью:

1.    Систематичность: предприниматель за три года продал десятки объектов недвижимости (в 2021 - пять, в 2022 - одиннадцать, в 2023 - еще одиннадцать).

2.    Короткий срок владения: между покупкой и продажей квартир прошло всего несколько месяцев.

3.    Ни сам ИП, ни члены его семьи не были прописаны в этих квартирах. Доказательств реального проживания предоставлено не было.

4.    У предпринимателя были зарегистрированы коды на покупку и продажу собственного недвижимого имущества.
 
💡Для любителей почитать первоисточник: Дело № А39-4136/2025 (июль 2026, Мордовия)

Даже если недвижимость оформлена на физлица, ее частая перепродажа будет расценена как предпринимательство. В этом случае налог платится не по правилам НДФЛ (с возможностью вычетов), а в рамках применяемой системы налогообложения (УСН), что значительно увеличивает финансовую нагрузку.

#мспживи
#мспсудится