По следам консультаций
 
Вы - ИП, у вас есть коммерческая недвижимость, которую сдаёте на постоянной основе. У вас подрастает сын и вы решили, что нужно передать актив ребёнку, при этом пока намерены продолжать управлять активом самостоятельно.  Однако сын не хотел бы становиться ИП, так как это может стать помехой при трудоустройстве в крупную компанию.
Как правильно выстроить всю схему  от передачи актива до процедуры получения дохода? 
 
1. Передача недвижимости: дарение
С точки зрения налогов на саму сделку - это самый выгодный вариант.
Налог у сына: согласно ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Мать и сын - близкие родственники. НДФЛ при получении объекта не будет.
Налог у матери: при дарении дохода в денежной форме не возникает, поэтому налога по УСН не будет.
Остаётся вопрос с материальной выгодой от получения объекта коммерческой недвижимости, но здесь Верховный суд недавно высказал https://t.me/doingbusinesstogether/12094 свою позицию. Если у вас есть ресурсы, то можете пройти в споре с ФНС до ВС РФ, который поддержит ваше право передать ребёнку даже коммерческую недвижимость без налоговых последствий.
 
2. Варианты управления объектом
Поскольку сын не хочет становится ИП, а мать должна управлять процессом, у нас есть три основных юридических схемы.
 
Вариант А: агентский договор (мать - агент, сын - принципал)
Мать (ИП) действует от имени сына или от своего имени, но за счет сына. Она ищет арендаторов, заключает договоры, следит за эксплуатацией.

Налоги матери: платит 6% УСН только со своего агентского вознаграждения (например, 5–10% от аренды).
Налоги сына: весь доход от аренды (за вычетом комиссии матери) - это доход сына и он обязан платить 13% НДФЛ. Но здесь есть высокий риск того, что ФНС трактует доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости как предпринимательский, ибо коммерческая недвижимость заранее предполагает именно предпринимательскую деятельность на постоянной основе, в отличие от ситуации, когда семья сдаёт в аренду излишки жилой недвижимости.  Позиция ФНС в суде будет такая: сдача коммерческой недвижимости в аренду - это систематическое извлечение прибыли, поэтому сын должен был оформить статус ИП и платить не только НДФЛ, но и НДС.

Вариант Б: договор доверительного управления (ДУ)
Сын (учредитель управления) передает объект матери (доверительному управляющему).
 
Важное ограничение: согласно ст. 346.14 НК РФ, налогоплательщики на УСН, заключившие договор доверительного управления имуществом, обязаны применять объект налогообложения «Доходы минус расходы» (15%).
Налоги: матери придется сменить режим с 6% на 15% (это можно сделать только с 1 января следующего года).
 
Вариант В: аренда с правом субаренды
Сын сдает объект матери (ИП) за плату. Мать сдает объект конечным арендаторам по рыночной цене.
 
Налоги сына: 13% НДФЛ с той суммы, которую ему платит мать.
Налоги матери: 6% УСН со всей суммы выручки от субарендаторов.
Риск: поскольку мать и сын - взаимозависимые лица, налоговая служба будет пристально следить за ценой сделки между ними. Если сын будет сдавать матери склад за 1000 рублей, а мать пересдавать за 100 000 рублей, доначислений налогов не избежать, а далее отстаивать свои права придётся в суде.
 
3. Главная проблема: статус сына (физлицо vs ИП)
В задаче сказано, что сын не хочет становиться ИП, однако здесь кроется главная опасность.

Коммерческая недвижимость: верховный Суд и ФНС давно придерживаются позиции: если объект по своим характеристикам не предназначен для личного использования (офис, склад, торговый центр), то сдача его в аренду - это предпринимательская деятельность.
Последствия для физлица: если сын будет сдавать коммерческий объект как физлицо (платя 13% НДФЛ), налоговая служба может принудительно доначислить ему НДС (т.к. он ведет бизнес, но не использует освобождение по ст. 145 НК РФ), оштрафовать за работу без регистрации ИП, лишить профессиональных вычетов (нельзя будет уменьшить доход на расходы по содержанию здания).
 
👉Позиция Минфина по вопросу налогообложения подарков здесь
👉Примеры из судебной практики:
№ 1  
№ 2
 
#мспживи