Ипотечный рынок за три последних года лишился 33 участников. С II квартала 2023-го по II квартал 2026-го число банков, которые предоставляют жилищные кредиты, сократилось с 249 до 216 — это 13,2% от всех игроков, следует из сведений ЦБ, которые проанализировали «Известия». При этом речь не о закрытии кредитных учреждений, а об их отказе от ипотеки — этот банковский продукт часто не окупает затраты на него и связанные с ним риски.

Для многих банков жилищные кредиты становятся невыгодными из-за сниженного спроса на рыночную ипотеку, строгих требований ЦБ и дорогих вкладов, которые малые и средние банки вынуждены предлагать, чтобы привлечь клиентов, считают эксперты.

Спрос на рыночную ипотеку в последние годы критически упал на фоне высоких ставок. По оценке «Дом.РФ», они в среднем находятся на уровне почти в 19% годовых, а иногда превышают и 20%. Это серьезно сокращает круг заемщиков, способных обслуживать кредит.

Классическую ипотеку могут позволить себе лишь 7% потенциальных покупателей, отмечают в инвестиционной компании на рынке недвижимости ГК «Флип». В итоге траты на обслуживание и развитие ипотечных программ оказываются несопоставимы с получаемой прибылью и банки попросту отказываются от такого бизнеса.

Из-за этого основным двигателем рынка остается льготная ипотека. В августе 2026 года на нее приходилось 56% всех выдач, следует из данных ЦБ. При этом год назад банки зависели от госпрограмм еще сильнее — с их помощью выдавалось более 80% новых жилищных кредитов.

Сейчас семейная ипотека выдается под 2-12% годовых в зависимости от количества детей, однако рыночные ставки по жилищным кредитам значительно выше этого уровня. Власти возмещают банкам недополученные доходы по таким займам. Размер этой компенсации для большинства кредитов с октября, когда были изменены условия предоставления субсидии, считается по формуле «ключевая +2%». Сейчас это около 16%; из них вычитается процент, который платит сам заемщик.

До недавних изменений применялась формула «ключевая +3%», но даже при таких условиях потенциальная прибыль банков была гораздо меньше, чем по рыночным программам. Теперь, когда для банков это направление стало еще менее выгодным, уход игроков может продолжиться или ускориться.

В конечном счете главная проблема заключается в недостаточной доходности ипотеки для самих банков, считают в «Эксперт РА». Жилищные кредиты выдаются на десятки лет, при этом банкам необходимо привлекать средства для их финансирования, проверять заемщиков и оценивать залог. При высоких ставках по вкладам и риске невозврата кредитов некоторым банкам становится невыгодно продолжать работать на этом рынке.

Небольшим банкам всё сложнее конкурировать с крупными игроками, отмечают в «Финам». Чтобы привлечь вкладчиков, им зачастую приходится предлагать более высокие ставки по депозитам, которые по сути закладываются в стоимость выдаваемых кредитов. Это снижает возможность выгодных условий по рыночной ипотеке для заемщиков.

У крупных банков положение выгоднее: они располагают широкой клиентской базой и могут привлекать деньги из разных источников. Кроме того, многие из них сотрудничают с застройщиками. Такое партнерство помогает привлекать покупателей новостроек и предлагать им специальные условия кредитования.

В результате ипотечный рынок все сильнее концентрируется в руках крупнейших банков. По оценке экспертов, на 10 ведущих игроков приходится около 90-95% новых выдач.

Дополнительным риском остается рост просроченной задолженности. К 1 сентября 2026 года россияне задержали выплаты по ипотеке на ₽267 млрд. Просрочка составляла около 1,2% общей задолженности — эта доля пока не говорит о критической ситуации, но уже создает дополнительные риски для кредиторов, уточняют в ГК «Флип».

Главное последствие ухода банков — сокращение выбора для заемщиков. Оставшиеся на рынке кредиторы могут ужесточать требования к первоначальному взносу, подтверждению доходов и пакету документов. При этом небольшие банки нередко предлагают более гибкие условия и индивидуальный подход, поэтому их уход может осложнить получение ипотеки для клиентов, которым трудно соответствовать стандартным требованиям крупных игроков, считают в «Инго Банке».

Сильнее всего уход региональных банков может ощущаться в небольших городах и удаленных территориях, где изначально меньше предложений. Местные кредиторы зачастую лучше знают специфику доходов жителей и могут подстраиваться под отдельных заемщиков, говорят эксперты. Во Freedom Global отмечают, что при ослаблении конкуренции крупным игрокам проще сохранять жесткие требования к заемщикам. В отдельных случаях дополнительные расходы клиентов могут вырасти — например, если выгодная ставка предполагает покупку дополнительных банковских продуктов.

Базовым сценарием остается постепенный уход банков, для которых ипотека перестала окупать расходы и риски. По оценкам экспертов, к концу 2027 года число участников рынка может сократиться до 200.