Пожалуй, вряд ли кто-то будет спорить с тем, что сделать жилье доступнее = повысить уровень благосостояния в стране. Но на самом деле все не так просто. Очень уж важен здесь дизайн.
Когда льготные условия адресные, (например, помощь молодым семьям с детьми) выгодополучателями становятся сравнительно небольшие группы населения, которые при этом получают льготу по внятному списку критериев. Да, фактически льгота субсидируется из бюджета, в который деньги так или иначе вносят все. Но здесь важно, что, во-первых, эффект на общую стоимость жилья не будет значительным, как и общий объем перераспределения, а, во-вторых, помощь все-таки получат те, кто действительно в ней нуждается.
Другое дело, когда принимают решение о программах льготной ипотеки для всех. Эта мера имеет смысл, если мы ведём речь о контрциклической политике: на дворе ковид, спрос просел, надо бы его простимулировать. Но как только мы возвращаемся в привычные условия, меру нужно сворачивать.
Почему?
Первая причина на поверхности: выгоды от льготной ипотеки при длительном действии программы просто будут съедены ростом цен на жильё. Иными словами, разницу между льготной и рыночной ставкой заберёт себе цена.
Вторая причина чуть глубже: риски финансовой стабильности. Мол, если вдруг после завершения программы цены начнут сильно снижаться, заёмщики, которые станут вдруг неплатёжеспособными, не смогут, продав жилье, расплатиться по своим обязательствам.
А вот третья лежит совсем глубоко: всеобщая льготная ипотека по своей сути регрессивна, т.е. является механизмом, когда и бедные, и богатые платят, но выгоды получают только те, у кого доход относительно высокий.
Чтобы понять третью причину, нужно разобраться с таким понятием, как PTI или ПДН — показатель долговой нагрузки. Рассчитывается он просто: сумма всех платежей по кредитам в месяц/среднемесячный доход.
Если мы возьмём домохозяйство из двух человек, то при условии, что медианный доход на человека составляет 22 тысячи рублей (в 2022 году), а средний платеж по ипотеке — 27,5 тысяч рублей (на 01.01.2023), ПДН домохозяйства при условии отсутствия других кредитов = 27,5/44 = 0,625. Т.е. 62,5% дохода будет приходиться на обслуживание ипотеки.
Очевидно, что по мере роста дохода обслуживание ипотеки будет становиться все менее обременительным. При этом чем ты беднее, тем менее вероятно, что у тебя будет сумма, необходимая для первоначального взноса, но она будет у тех, кто богаче. А ставки, напоминаю, субсидируются из бюджета.
_________________________________________
Вот и получаются, что выгоды в определённой степени перераспределяются от бедных к богатым.
Как и в случае с социалкой льготы у нас часто причитаются далеко не тем, кому они действительно нужны.