Застройщиков лишат главного козыря: рассрочка больше не будет скрытой переплатой

Центробанк и Минстрой наконец-то взялись за рынок рассрочки, который годами существовал в серой зоне. Новый законопроект, который сейчас дорабатывают, перевернёт правила игры — и для покупателей, и для застройщиков. Запретят главную уловку девелоперов: делать одну цену для тех, кто платит сразу, и другую — для тех, кто берёт в рассрочку.

Цены должны быть одинаковыми для всех. При этом застройщикам запретят и скидки для тех, кто заносит 100% сразу. То есть «бесплатная» рассрочка, которая на деле оборачивалась переплатой в несколько миллионов, уходит в прошлое.

Но это только начало. В законопроекте прописаны и другие жёсткие правила.

Раньше, если покупатель не успевал расплатиться до ввода дома в эксплуатацию, судьба квартиры зависела от доброй воли застройщика. Часто ДДУ расторгали, деньги возвращали с трудом или не возвращали вовсе.

Теперь по-другому: после ввода дома квартира оформляется в собственность дольщика независимо от того, полностью ли он заплатил. У застройщика возникает право залога. Счета эскроу раскрываются, а дальнейшие расчёты идут через специальный счёт в банке, который давал проектное финансирование.

То есть застройщик теряет рычаг давления, а покупатель получает защиту. Но за это — платить всё равно придётся.

Информация о рассрочке будет передаваться в бюро кредитных историй. Сейчас покупатель может оформить рассрочку у застройщика, а банки об этом не знают. Потом он идёт за ипотекой — и выясняется, что реальная долговая нагрузка выше, чем видно по официальным данным.

Теперь такого не будет. Банки увидят рассрочку, и это может повлиять на решение по ипотеке. С другой стороны, это защитит и самих заёмщиков от ситуаций, когда они берут на себя больше, чем могут потянуть.

Покупателям, которые сорвут график платежей, штраф начислят, но не выше 20% годовых от суммы просрочки. Это защитит от грабительских пеней, которые застройщики иногда прописывали в договорах. Срок рассрочки ограничат тремя годами после ввода дома в эксплуатацию.

Застройщики, понятно, не в восторге. Они привыкли зарабатывать на разнице в цене и держать покупателя на крючке. Теперь придётся работать честнее. Для рынка — это ужесточение, которое может снизить маржинальность девелоперских проектов.

Для покупателей — плюс: прозрачность и защита. Но есть и минус: если рассрочка перестанет быть «бесплатной» (а она всегда была платной, просто скрыто), её реальная стоимость может вырасти. Или девелоперы просто перестанут давать длинные рассрочки, переложив спрос обратно на ипотеку.

Главный вопрос — когда закон примут. Пока документ только готовят, и его ещё нет в Госдуме. То есть это не сегодня и не завтра. Но направление движения понятно: государство закручивает гайки в последнем оставшемся «диком» сегменте рынка жилья. Рассрочка больше не будет серой схемой.

Около ЦБ | Мы в MAX