Недвижимость | Что Где Почём

❗️ Минстрой поставил задачи по мобилизации ресурсов для поддержки застройщиков и минимизации срыва сроков ввода жилья.

В центре внимания — ситуация по «одному из крупнейших застройщиков страны» (угадайте, какому).

Банкам поручено мобилизовать все необходимые ресурсы, чтобы не допустить заморозки строек. Девелоперы должны направлять все выделяемые дополнительные кредитные лимиты исключительно на текущие строительные работы. Введен режим усиленного контроля за стройками с риском срыва сроков.

Региональные органы теперь отчитываются о степени строительной готовности объектов, а главный виновник торжества — о текущем ходе работ и планах по передаче ключей дольщикам.

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

🌆 Столичная мэрия хвастается новыми проектами по реновации

Как мы ранее писали, Москва переориентируется с типовой реновационной застройки на более интересные дома, которые не стыдно продавать обеспеченным покупателям по 17-20 млн за однушку и дороже.

Вот, например, что сейчас в работе с вводом в 2027 году:

1️⃣ Дом в Бескудниковском районе, по адресу Коровинское шоссе, з/у 4/6 — 2 разноэтажных корпуса в спокойных природных цветах, с закрытым внутренним двором.

2️⃣ ЖК в Нижегородском районе, на Рязанском проспекте, з/у 17 — контрастные фасады, один из которых украсят объемные металлические кассеты.

3️⃣ Проект в Богородском районе на Тюменской улице, вл. 5 — каскадное здание со стеклом, металлом и верхними панорамными окнами.

В октябре-ноябре будут отбирать концепции для будущих проектов.

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

⚡️«Уход сына стал потерей для компании»,— основатель РКС Девелопмент Игорь Сагирян в интервью учредителю и директору Всeостройке.pф С. Опрышко

Станислав Сагирян проработал в РКС 15 лет и, по словам отца, во многом отвечал за создание продукта. Его решение начать собственный бизнес Игорь Апетович поддержал, посоветовав найти сильного управленца для операционной работы.

🟠В районе Анапы РКС Девелопмент готовит проект на 60 га
Речь о площадке в Витязеве с мало- и среднеэтажной застройкой. По словам основателя РКС, финансирование одобрено Сбербанком, а стоимость проекта составит десятки миллиардов рублей.

🟠Регионы могут быть прибыльнее Москвы, но не дают таких объёмов
Столичные платежи и расходы, по оценке предпринимателя, заметно сокращают рентабельность. В регионах ограничение другое — ёмкость рынка. Например, проект на 100 тыс. кв. м в Твери РКС строила около 10 лет, выводя жильё постепенно.

🟠Плата за изменение ВРИ по одному из проектов выросла в шесть раз
По словам Сагиряна, это произошло в Булатникове, где компания планирует 170 тыс. кв. м жилья. Это ломает заранее рассчитанную финансовую модель: платить нужно сейчас, а выручку девелопер получит спустя годы.

«Когда ты вчера понимал, что проект работает, а сегодня не работает».

🟠Быстрый рост нарушил привычную культуру компании и Сагиряну пришлось вмешаться
Компания одновременно взяла пять проектов в Москве и Подмосковье (примерно на 1,4–1,5 млн кв. м жилья) и расширила команду. Но массовый наем изменил отношения внутри коллектива.

Сагирян лично подключился к процессу и собеседованиям. Сейчас компания меняет состав сотрудников и постепенно возвращает культуру взаимопомощи. «Потихонечку мы опять выводим компанию на ту культуру, к которой мы привыкли».

Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

❗️ АКРА понизило кредитный рейтинг «Самолета» до уровня BBB(RU)

Прогноз изменен со стабильного на негативный. Весь прошлый год рейтинг держался на уровне A-(RU).

🌟Агентство ухудшило оценки долговой нагрузки застройщика, покрытия процентных платежей, ликвидности и рентабельности. Также причиной снижения рейтинга послужили рост задержек ввода объектов и снижение распроданности квартир.

🌟Продажи 2026 года оказались ниже базовых ожиданий. На будущие периоды АКРА закладывает более медленную траекторию снижения ключевой ставки и ужесточение семейной ипотеки, что может оказать сильное давление на финансовые показатели компании.

🌟Фактором неопределенности выступают риски рефинансирования долга в 2027 году, когда «Самолету» предстоит пройти пик погашений. Из-за ограниченного доступа к публичному рынку капитала компании придется замещать рыночное финансирование банковскими кредитами.

Тем не менее, по данным агентства, текущих банковских лимитов достаточно для выполнения этих обязательств.

✔️ Сегодня в Сбербанке заявили, что активно взаимодействуют с «Самолетом», со всеми его кредиторами и работают над планом улучшения ситуации, благодаря которому компания сможет выйти на стабильную работу.

На фоне этого заявления акции девелопера сначала резко выросли, но потом снова продолжили падение. Сейчас порядка 238 руб. за акцию.

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

📉 На массовом рынке Москвы арендаторов на 20,5% меньше, чем год назад. Но дешевых квартир все равно не хватает

На фоне осеннего ажиотажа прошлых лет сегодняшний высокий сезон на рынке аренды выглядит очень спокойным. По данным «Инком», пик пришелся на конец августа. По итогам сентября число запросов от нанимателей уменьшилось на 27,4%, предложение за месяц сократилось на 23%.

Поток арендаторов, приезжающих на работу в Москву, сокращается: сказываются сложности в экономике и бизнесе, часть сотрудников работает удаленно из своих регионов, инфляция снижает реальные бюджеты на аренду, и в масс-маркете люди зачастую вынуждены объединяться и снимать жилье совместно.

❗️ Тем не менее, ликвидные объекты эконом-сегмента активно вымываются спросом, потому что число заявок от нанимателей превосходит количество объектов в 3 раза.

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

📌 Стоимость вторички по округам Москвы — данные «Миэль» за сентябрь

За прошлый месяц количество новых объявлений увеличилось на 10% по сравнению с августом. Число новых объектов составило почти 25,5 тысяч — одно из лучших значений текущего года. Наибольший прирост зафиксирован в дорогих направлениях: ЗАО и ЦАО.

Стоимость квадратного метра продолжает расти: в среднем на рынке, по данным агентства, — 408 тыс. рублей (+1,4% за месяц), у новых объявлений — 440 тыс. рублей (+1,2%).

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

Топ-10 самых дешевых однокомнатных квартир в новостройках Москвы внутри МКАД — октябрь 2026

Теперь «дешевые» — это 16-17 млн рублей, т. к. перед изменением семейной ипотеки застройщики недорогих проектов сильно подняли цены.

🔺 ЖК «Русич Кантемировский», Русич
От 14,6 млн (+100 тыс. рублей за месяц).

🆕 ЖК «Полар», ПИК
От 15,3 млн (не входил в сентябрьский топ).

🔺 ЖК «Квартал Герцена», Брусника
От 16 млн (+200 тыс. рублей).

🔺 ЖК «1-й Измайловский», Первый ДСК
От 16,3 млн (+1,3 млн рублей).

🔺 ЖК «Люблинский парк», ПИК
От 16,3 млн (+800 тыс. рублей).

🔺 ЖК «Квартал на воде», Самолет
От 16,4 млн (+100 тыс. рублей).

🔺 ЖК «Баланс», Главстрой
От 16,5 млн (+400 тыс. рублей).

🔺 ЖК «Кавказский бульвар 51», ПИК
От 16,6 млн (+800 тыс. рублей).

🔺 ЖК «2-й Иртышский», ПИК
От 16,6 млн (+800 тыс. рублей).

🆕 ЖК «Войс», 3S Group
От 16,8 млн (не входил в сентябрьский топ).

Также чуть-чуть не хватило до топ-10 ЖК «Level Южнопортовая» и «Страна Заречная» с однушками за ~16,8-17 млн.

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

📈 Выплаты девелоперов банкам выросли на 64% за последние два года

Банковская нагрузка на жилые проекты растет быстрее всех остальных статей бюджета. По данным опроса «Движение.ру», в ряде ЖК банковские расходы уже достигают порядка 20% цены квадратного метра — это пятая часть себестоимости.

В проектах с вводом в 2026-2027 медианный рост вознаграждения банков за два года составил 64%, средний — 102%. Остальные статьи росли меньшими темпами — например, расходы на строительно-монтажные работы прибавили 18-20%.

Доля расходов на проектное финансирование сейчас составляет порядка 11,5-12% от выручки. При том что фактическая рентабельность самих девелоперов — около 10%. Т. е. в среднем банки зарабатывают на недвижимости больше, чем застройщики.

❗️ На фоне этой тенденции девелоперы жалуются на нехватку средств на достройку. У 59% проектов есть риск срыва сроков строительства из-за нехватки кредитного лимита. При этом 55% проектов изначально стартовали с недостаточными лимитами, а у 43% возникают сложности с получением доп. финансирования. Таким образом, в зоне риска находится каждый второй проект.

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

📌 Предложение готового жилья в Москве упало до исторического минимума, а цены продолжают расти

В сентябре средняя стоимость кв. м в объявлениях на вторичном рынке достигла 427,4 тыс. руб. в Москве и 196 тыс. руб. в Подмосковье, по данным «Циана». Примерно на 15% выше, чем год назад, причем темпы роста ускорились.

Средний срок экспозиции сократился со 111 дней в сентябре 2025 года до 87 дней в сентябре 2026-го. С апреля показатель держится в диапазоне 85-89 дней.

📈 Спрос за год показывает устойчивый плавный рост с традиционными спадами в январе и мае. Ипотечных сделок в этом году тоже стало больше.

Если новостройки сейчас находятся под давлением из-за сокращения семейной ипотеки, то вторичка в целом чувствует себя хорошо, причем не только в Москве, но и по всей России, т. к. этот сегмент не имеет искусственного допинга в виде льготных программ.

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX

Понеслись по рынку субсидированные семейные ипотеки от застройщиков

✔️ Ставка 6% для семей даже с 1 ребенком, первый взнос от 20-30%, срок до 30 лет — любой каприз за ваши деньги.

У «Самолета», например, наценка на квартиру в зависимости от выбранных параметров составляет до 34%. Т. е. обычная цена подмосковной двушки — скажем, 12 млн, а для желающих взять семейку по старым условиям — 16 млн.

Спасибо, «очень выгодно» 😒

Недвижимость | Что Где Почём
Мы в MAX