​​Глобальный рост стоимости финансирования привел к снижению объема инвестиционных сделок в секторе недвижимости

Ужесточение денежно-кредитной политики в большинстве стран мира привело к росту стоимости заемного финансирования, в частности и для сектора недвижимости. Если до 2022 г. спред между ключевой ставкой и доходностью вложений в недвижимость составлял около 3-5 п.п., то сейчас он резко уменьшился. Это привело к снижению эффективности использования финансового рычага при инвестировании в недвижимость и, как следствие, к падению привлекательности сегмента. Для изменения тренда необходим опережающий рост арендных ставок, однако ожидаемые низкие темпы экономического роста сдерживают арендную активность в большинстве сегментов.

В результате во всех макрорегионах (Америка, Европа и Ближний Восток, Азиатско-Тихоокеанский регион) во 2 пол. 2022 г. наблюдалась отрицательная динамика объема инвестиционных сделок. По данным JLL, в 4 кв. темпы падения превышали 40% в сравнении с аналогичным периодом 2021 г. Не во всех секторах в 2022 г. было зафиксировано снижение инвестиционной активности. Исключение составляют наиболее пострадавшие в период пандемии сегменты: за счет эффекта низкой базы объем инвестиций в торговую недвижимость вырос на 6% в 2022 г., а в гостиничную – на 18%, в остальных секторах наблюдалось снижение объема инвестиционных сделок.

Ситуация в России кардинально отличается. Форсированный уход некоторых международных компаний и сохранение спроса в жилом сегменте со стороны российских игроков привели к рекордному объему инвестиционных сделок в 2022 г. – совокупная стоимость купленных активов составила почти 500 млрд рублей, что на 36% выше значений 2021 г. Это обусловлено той сравнительно низкой ценой, на которую были готовы продавцы, – в ряде случае доходность в рамках сделки в 1,5-2 раза превышала уровень ключевой ставки ЦБ. Перераспределение активов продолжится и в текущем году, но инвестиционная активность в сегменте недвижимости будет на 10-20% ниже, чем в 2022 г.