Кому вы продадите квартиру через 10 лет?

В тему к посту про демографический переход, решил раскрыть еще один частный пример реакции экономики на снижения населения. Есть один актив, который от демографии зависит напрямую – недвижимость. И здесь расклад явно против большинства владельцев.

Главная проблема – покупателей станет на треть меньше

С 2019 по 2035 год количество людей возрастом 25-45 лет в России упадёт с 45,3 млн до 30,8 млн человек. Поколение 1990-х, которое сейчас на пике покупательской способности, является самым малочисленным за 50 лет. Рождаемость в то время рухнула с 2,5 млн до 1,3 млн детей в год, и все мы знаем почему. За ними последовало, тоже немногочисленное, поколение 2000-х. Вот вам и результат на лицо.

Но уменьшение покупателей – это только часть уравнения.

На рынок выходят бэби-бумеры(или уходят)

Поколение 1946-1964 годов рождения начинает массово освобождать жильё через наследование и продажи. Только в Москве в ближайшие 5-10 лет на рынок выйдет до 500 тысяч их квартир. Для сравнения в 2024 году в столице заключили всего 87 тысяч сделок с новостройками.

Это классическая демографическая ловушка: спрос снижается, предложение растёт, цены подстраиваются под новую реальность. Не верите? Есть отличный пример - Япония.

В Японии демографический кризис начался раньше. Сейчас в стране 8,9 млн пустующих домов (13,6% жилфонда). Цены на недвижимость в регионах упали на 60% за 20 лет. А некоторых префектурах дома раздают бесплатно – лишь бы кто-то согласился их содержать. Даже Токио, оставаясь относительно устойчивым, не избежал коррекции. Это не антиутопия – это то, что происходит, когда покупателей становится значительно меньше, чем продавцов.

Российский рынок сейчас держится на искусственной поддержке. Льготная ипотека – это допинг, который закончится. После завершения массовой льготной программы в 2024 году продажи новостроек упали на 25%, доля ипотечных сделок снизилась с 76% до 63%. Миграция в Москву сократилась с 100-120 тысяч человек в год до 30-50 тысяч. А инфляция маскирует падение: арендная доходность московской недвижимости в долларах за 13 лет составила минус 10% годовых. Да, в рублях цифры растут. Но в реальном выражении капитал постепенно испаряется.

Но есть нюанс, в 2024 году эконом-сегмент просел, зато премиум вырос на 33%, а элитное жильё на 73%. Дело в том, что состоятельные покупатели не зависят от ипотеки и используют недвижимость для диверсификации активов. Рынок расслаивается, однушка в спальном районе теряет ликвидность, в отличии от трешки в центре.

Альтернатива

К счастью, пока это работает не везде. В развивающихся местах, таких как ОАЭ, проблема решается миграционной политикой, направленной на привлечение капитала. В 2025 году по прогнозам туда переедет около 10 тысяч долларовых миллионеров. За счет этого и покупательная способность растёт, и арендная доходность держится на уровне 7-10% годовых, при нулевых налогах на прибыль.

Подытожим. Если квартира для жизни – выбирайте локацию с умом: центр, инфраструктура, транспорт. Такие места теряют ликвидность медленнее. Если это инвестиция – задайте себе вопрос: на каком основании через 10-15 лет на вашу квартиру будет спрос? Если ответ только «недвижимость всегда растёт», то у вас нет стратегии, есть надежда.

Недвижимость – это не квадратные метры. Это ставка на демографию, миграцию, доходы населения. Я писал, что общество должно адаптироваться к новой демографической реальности. Рынок недвижимости адаптируется первым – и скорее не в пользу текущих владельцев.

Идею для поста, я почерпнул у Виктории Мельниковой, аналитика, занимающегося недвижимость в ОАЭ. У неё MBA, 20 лет в инвестициях, работа с институциональными клиентами. Она не впаривает квартиры, а показывает общую картину: как инфляция съедает капитал, как считать доходность в твёрдой валюте и почему важно следить за общемировыми трендами в экономике.

Настоятельно рекомендую перейти к ней в канал и подписаться, там и темы важные и посты практичные. Так что не поскупитесь и поддержите начинающего автора.