❓Из чего состоит стоимость расселения

Возьмём один квартал. Стоимость расселения складывается из нескольких статей.

📍Выкуп квартир и домов. Это база. Считается по рыночной стоимости плюс премия. 15–20% сверх рынка это стандартная практика, застройщики закладывают её в бюджет заранее. Не потому что добрые, а потому что без согласия собственника проект не двигается.
Неузаконенные постройки. Пристройки, бани, вторые этажи, которых нет в техпаспорте. За неузаконенную пристройку обычно дают около 3–4 млн тенге. Узаконение стоит от 500 тысяч до 2 млн и занимает 3–6 месяцев, поэтому чаще это предмет торга, а не отдельная стройка.

📍Зелёные насаждения и благоустройство. Взрослые ели, плодовые деревья, виноградник. Каждое дерево оценивается отдельно. Сад на 20 деревьев это 3–5 млн тенге сверху. В масштабе квартала набегает ощутимо.

📍Сопутствующие расходы. Переезд, услуги нотариуса, оформление документов, временное жильё на 1–3 месяца, компенсация ремонта. По отдельности мелочь. В сумме на квартал это отдельная строка бюджета.

📍Инженерные сети. В ветхих районах сети изношены критически, их перекладывают полностью. Напрямую это не про расселение, но без этого квартал не сдать, и в модель расход заходит сразу.
Деньгами или новым жильём: как выбирают
Собственнику обычно предлагают три пути, и выбор влияет на экономику всего проекта.

1⃣ Деньги сразу💸. Человек получает сумму и покупает жильё сам. Плюс для него: свобода выбора. Минус: пока ищет, цены растут. Для застройщика это самый дорогой вариант, потому что платить надо живыми деньгами по рынку плюс премия.

2⃣ Квартира в строящемся ЖК. Часто передают по себестоимости, а это на 20–30% дешевле рынка. Для застройщика выгоднее всего: он отдаёт не кэш, а квадратные метры в собственном проекте. Для жильца минус в ожидании 2–3 года и в риске, если стройка встанет.

3⃣ Комбинация. Квартира плюс доплата. На практике именно она чаще всего закрывает разрыв, когда прямой обмен по площади не сходится.
Вывод простой. Чем больше людей соглашается на жильё в проекте, тем дешевле обходится расселение. Поэтому грамотный застройщик не выкупает всё за наличные, а собирает микс. Модель квартала это всегда таблица с долями: сколько деньгами, сколько метрами, сколько комбинацией.

❓Почему сроки растягиваются

Здесь ломается большинство первичных расчётов. Расселение это не разовая сделка, это десятки переговоров параллельно.
Частный выкуп квартала может занять от полутора до трёх лет. Даже в удачном кейсе в Жетысуском районе выкуп занял восемь месяцев, и часть собственников всё равно отказалась от первых предложений и запросила выше. Застройщику пришлось пересматривать условия и корректировать проект.

Причины стандартные: отказники, суды по цене, узаконение построек на 3–6 месяцев, совместная собственность и согласия супругов. Достаточно одного упрямого собственника в пятне застройки, чтобы сдвинуть весь график.

Как это закладывать в модель. Я всегда считаю не одну цену расселения, а две: базовую и с резервом. В резерв идёт эскалация цен за время выкупа, проценты по кредиту за лишние месяцы и премия последним отказникам, которая почти всегда выше средней по кварталу. Кто считает расселение как разовый платёж, тот потом переписывает всю экономику проекта на ходу.

❓Где здесь частный инвестор

Бюджет закрывает малую часть объёма. Из 1 403 ветхих домов 170 стоят на красных линиях, 255 годятся только под точечную застройку. По-настоящему интересны инвестору оставшиеся 978 объектов, где стоимость земли и плотность будущей застройки перекрывают расходы на расселение и дают маржу.

Логика инвестора простая. Он смотрит не на дом, а на землю под ним. Если на месте квартала можно построить объём, который после всех выплат, премий, сетей и растянутых сроков всё равно приносит прибыль, он заходит. Если нет, квартал остаётся ждать бюджета. А бюджета на всех не хватит.

Поэтому расселение это не благотворительность и не чистый соцпроект. Это переговорная и финансовая механика, где выигрывает тот, кто заранее честно посчитал все статьи, а не только красивый рендер будущего ЖК.

Проходили расселение?