На практике это означает: НДС распространяется на проекты, начатые после 1 января 2026 года, и напрямую увеличивает себестоимость строительства. Это не разовый платёж, а постоянная составляющая цены, которую девелопер закладывает в стоимость квадратного метра.

Что происходит с ценами в Алматы

Картина неоднородная. В январе 2026 года стоимость новых квартир в Алматы выросла на 4,2% за месяц. Это самый резкий скачок цен на первичном рынке города как минимум с сентября 2023 года.

По данным БНС АСПиР РК, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м. Только за январь–февраль новостройки прибавили в цене 4,3%, а годовой прирост с января 2025 по январь 2026 составил 23%.

При этом в феврале рост сразу затормозил. В Алматы цена на первичном рынке в феврале практически не изменилась. Годовой прирост составил 22%.

Май 2026 показал новый импульс. По данным по 57 жилым комплексам, средняя стоимость первичного жилья в Алматы в мае составила 934 979 тенге за квадратный метр. Рост на 27,2%.

Кто переложил налог на покупателя

Здесь честный ответ: большинство. Многие застройщики пересмотрели прайс-листы ещё до нового года, объясняя это подготовкой к фискальным изменениям. Специалисты по недвижимости указывают: строительные компании планомерно повышали цены уже в 2025 году, чтобы избежать резкого скачка с января 2026.

По моим расчётам, налоговая нагрузка в новостройке Алматы составляет 144–160 тысяч тенге на квадратный метр. Это около 20% от цены готового продукта.

Кто поглотил часть нагрузки в марже? Крупные застройщики с запасом рентабельности и те, кто работает в сегменте «бизнес» и «премиум». В эконом- и комфорт-классе перекладывание на покупателя идёт почти полностью.

Разрыв первичка–вторичка

Исторически в Алматы первичка стоила дешевле вторички. Сейчас картина перевернулась. По данным БНС, средняя цена на первичном рынке Алматы составляет 719 605 тг/кв.м, на вторичном — 740 998 тг/кв.м. Разрыв минимальный. При этом по данным агрегаторов на основе реальных объявлений по 57 ЖК, первичка в мае уже стоит 934 979 тенге, а вторичка в апреле составляла 798 950 тенге. То есть новостройки в части проектов уже дороже вторичного рынка.

Это нетипичная ситуация для рынка. Покупатель платит премию за новое, но без налоговых переходных льгот.

❓Что дальше

К осени 2026 безналогового первичного жилья в продаже почти не останется. Лоты 2024–2025 годов закладки уходят с пометкой «цена ниже рынка», новые очереди тех же проектов выставляются с прибавкой 10–15%.

Мой консервативный расчёт по первичному рынку к IV кварталу 2026 года: плюс 15–20% к нынешним ценам по классам «эконом» и «комфорт».

При этом НДС вступает в реальное действие на ценах только тогда, когда дома из новых проектов выйдут на рынок: нужно выкопать котлован, забить сваи, возвести коробку. Это минимум год. Поэтому НДС на квартиры, которые будут массово продаваться, начнёт давить в полную силу в 2027–2028 годах.

Сейчас рынок вычерпывает переходный фонд. Когда он закончится, налог заработает в полную силу.

#BuildExpert #realestate #НДС #недвижимостьРК #новостройски #ипотека