301-ФЗ и зоны затопления: региональные механизмы и позиция Росреестра

Федеральный закон от 4 августа 2026 года № 301-ФЗ изменил часть 3 статьи 67.1 Водного кодекса РФ, установив запрет на строительство объектов капитального строительства в границах зон затопления и подтопления. Исключение предусмотрено для сооружений инженерной защиты. При этом специальной переходной нормы для объектов, строительство которых началось до вступления закона в силу, статья 67.1 ВК РФ не содержит.

Тем не менее для ранее начатых проектов уже сформировался определенный федеральный подход. В письме от 2 сентября 2026 года № 54339-ИФ/08 Минстрой России указал, что при выдаче разрешения на ввод объектов, строительство или реконструкция которых начаты до вступления в силу 301-ФЗ, необходимо учитывать обеспеченность объектов сооружениями и (или) методами инженерной защиты, а также требования земельного и градостроительного законодательства. Для объектов, строительство которых ведется с привлечением средств участников долевого строительства, Минстрой отдельно отметил, что наличие зоны затопления или подтопления при наличии выданного в установленном порядке разрешения на строительство не является основанием для прекращения его действия или отказа во вводе.

Но письмо Минстроя не является нормативным исключением из статьи 67.1 ВК РФ. Поэтому возникает вопрос: может ли соответствующий механизм применительно к ранее начатым проектам дополнительно регулироваться на уровне субъектов РФ?

Здесь прежде всего необходимо разделить города федерального значения и остальные субъекты. Москва имеет специальный правовой статус и специальное федеральное регулирование полномочий в сфере градостроительной деятельности. Поэтому постановлением Правительства Москвы от 1 сентября 2026 года № 2390-ПП установлен отдельный порядок выдачи разрешений на строительство, внесения в них изменений и выдачи разрешений на ввод объектов, расположенных в границах зон затопления и подтопления.

Для применения этого порядка предусмотрены, в частности, положительное заключение экспертизы ПД, наличие в проекте сооружений и (или) методов инженерной защиты, а также определенные обстоятельства, возникшие до 4 августа 2026 года: решение ГЗК, предусмотренность объекта утвержденными ППТ и (или) ПЗЗ либо начало одного из этапов реализации проекта по статье 5.2 ГрК РФ. При этом постановление прямо устанавливает, что соответствующие разрешительные процедуры осуществляются в соответствии с требованиями статьи 67.1 ВК РФ с учетом установленных им особенностей.

Таким образом, Москва установила механизм именно на стадии разрешительных процедур. Само по себе это еще не означает, что все последующие вопросы реализации проекта автоматически решены. Проект строительства в понимании градостроительного законодательства включает не только мероприятия, связанные с возведением и вводом объекта, но и государственную регистрацию прав на него. Поэтому после регионального разрешительного механизма возникает следующий уровень – применение федеральных правил кадастрового учета и государственной регистрации.

И здесь уже становится интересен опыт обычных субъектов РФ, где собственных региональных переходных механизмов, аналогичных московскому, пока не видно, но появились разъяснения территориальных органов Росреестра.

Например, Управление Росреестра по Московской области в сентябре 2026 года обратило внимание на новый режим зон затопления и подтопления. В разъяснении говорится о необходимости учитывать сведения ЕГРН о соответствующих зонах, о возможности реализации мероприятий по инженерной защите и последующей процедуре прекращения существования зоны. Одновременно Управление отдельно указало, что объекты, законно построенные и зарегистрированные до вступления изменений в силу, не признаются самовольными постройками только вследствие нового регулирования.

В Ростовской области территориальный орган Росреестра также обращал внимание на изменения статьи 67.1 ВК РФ и их значение для кадастрового учета и государственной регистрации. Здесь уже непосредственно затрагивается вопрос правовой экспертизы документов при осуществлении учетно-регистрационных действий.

Эти разъяснения важны еще и потому, что показывают: после 301-ФЗ вопрос о ранее начатых объектах не заканчивается на выдаче разрешения на строительство или разрешения на ввод. Даже если субъект установил особенности разрешительной процедуры, на последующей стадии возникает федеральный режим кадастрового учета и государственной регистрации.

При этом позиции территориальных органов Росреестра также нельзя смешивать с нормативным регулированием. Такие разъяснения отражают позицию ведомства по применению законодательства, но сами по себе не создают новых правовых норм. Поэтому их значение – прежде всего в том, что они позволяют увидеть складывающийся подход федерального регистрационного органа к новым ограничениям.

Для обычных субъектов при этом остается первоначальный вопрос о пределах собственной компетенции. Конституционный Суд РФ указывает, что по предметам совместного ведения федеральный законодатель определяет компетенцию и конкретные полномочия органов государственной власти субъектов, а региональное регулирование осуществляется в установленных пределах. Субъект не вправе вторгаться в федеральную компетенцию или противоречить федеральному закону.

Верховный Суд РФ при проверке региональных нормативных актов исходит из того же подхода: необходимо установить, предоставлено ли субъекту федеральным законодательством соответствующее полномочие и осуществлено ли оно в его пределах.

Поэтому применительно к 301-ФЗ недостаточно сказать, что федеральный закон не установил переходный период. Для каждого субъекта необходимо установить, имеется ли у него федеральное полномочие урегулировать соответствующую ситуацию и не превращается ли региональная конкретизация в изменение установленного федерального запрета.

Москва в этом отношении представляет отдельный случай – как город федерального значения со специальным федеральным регулированием. Ее постановление № 2390-ПП показывает, каким образом может быть организована разрешительная процедура для определенной категории ранее начатых проектов. Но окончательная реализация прав на такой объект все равно выходит за пределы одной только разрешительной процедуры и затрагивает федеральный учетно-регистрационный механизм.

В результате после 301-ФЗ складывается несколько уровней регулирования: федеральные нормы и разъяснения Минстроя, специальные региональные механизмы, практика субъектов в пределах их компетенции и правоприменение Росреестра при кадастровом учете и государственной регистрации. Пока эти уровни регулирования не выглядят полностью согласованными между собой. И именно на стыке региональных разрешительных механизмов и федеральной регистрации, вероятно, будет формироваться наиболее интересная практика по ранее начатым проектам.

📸 bimsert