Где скрыта ОПАСНОСТЬ в сделке?

Можно найти квартиру без риэлтора?
Да пожалуйста!

Можно самому договориться о просмотре и поторговаться?
Да легко!

Но вот реальная история 👇
История долгостроя
Дом начали строить в 2015 году.
Срок сдачи - 2018-й.
Но всё затянулось, и стройка не пошла...

Каждый дольщик покупал квартиру в своё время, поэтому у всех разный набор документов

Особенно у тех, кто покупал не напрямую у застройщика, а через подрядчиков

И вот ситуация:
группа дольщиков толкает дом в банкротство

Наш герой — Коля
Обычный покупатель.
Он - правопреемник дольщика

Купил квартиру по переуступке у подрядчика

Цель экспертизы: понять, включат ли Колю в реестр кредиторов, если застройщик уйдёт в банкротство

Схема документов
25.01.2016 - застройщик подписал ДДУ с юр.лицом «Х» (подрядчик).
05.08.2020 - допсоглашение: сроки переносят на 2 кв. 2021 г.
Июль 2021 - появляется юр.лицо «Y», «помощник». Коля отдаёт ему 114 тыс. наличкой без чека и ещё 2 045 тыс. переводит подрядчику.
27.07.2021 - соглашение об уступке прав требований между подрядчиком и Колей

Ошибки Коли
1️⃣ Он думает, что заплатил 2 159 тыс., но реально 114 тыс. ушли в «карман» юр.лицу «Y».
2️⃣ Наличные без чека - нарушение кассовой дисциплины.
3️⃣ Нет подтверждения, что подрядчик «Х» заплатил застройщику ещё в 2016 году.
4️⃣ Если подрядчик тянул до 2021 года, то Коле могут начислить штрафы и пени за весь период с 2016 по 2024.
Как бы действовал риэлтор?
Проверил бы застройщика - иски о банкротстве уже были летом 2021 года

❌ Я бы сразу сказала Коле: НЕ ПОКУПАЙ эту квартиру!
✅ Предложила бы другую, у другого застройщика.
Проверила бы разрешение на строительство.
Задержка 3 года! Риски недостроя огромные

Что должен был запросить Коля
Раз уж он всё равно решил покупать у подрядчика, в 2021 году надо было потребовать:
копию платежки подрядчика «Х» за 2016 год (оплата застройщику);
справку от застройщика, что он не имеет претензий к «Х»;
платежку о перечислении денег за переуступку (2021);
справку от «Х», что Коля полностью рассчитался (2021)

Риски сегодня
Если пойдёт банкротство, Коле придётся доказывать оплату.
🔻 Минимум - штрафы и пени.
🔻 Максимум - суд откажет во включении в реестр, и квартиру вернут в конкурсную массу.
И тогда Коля останется ни с чем

А ведь всё начиналось как «обычная покупка по переуступке»...

#разбор@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#застройщик@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro