На что вы обращаетесь внимание на просмотре квартиры, кроме самой квартиры?

Большинство покупателей на просмотре смотрят:
ремонт, окна, сантехнику, вид из окна, мебель, которую оставит продавец.

Я смотрю ещё и на следы истории квартиры.

Потому что иногда именно обстановка заставляет задать вопрос, которого не было бы ни в одном стандартном чек-листе.

Одна очень показательная история при работе с покупателем.

По обстановке видно: здесь долго жил пожилой человек. Причём квартира практически законсервирована в 80–90-х.

Спрашиваю риэлтора:

— Кто собственник?
— Дочь.

— Как получила квартиру?
— Мать подарила.

— Когда?
— Восемь месяцев назад.

— Мать жива?
— Нет. Умерла полгода назад.

Стоп.

Получается:

мать → дарение дочери → два месяца → смерть матери → продажа квартиры.

Вот эту цепочку я уже проверяю, а не ремонт.

Почему мать незадолго до смерти подарила квартиру дочери, которая и так является наследником первой очереди?

Были ли другие наследники?

В каком состоянии была мать в момент дарения?

Почему после дарения она практически сразу умерла?

Могут ли впоследствии появиться люди, которые будут оспаривать сделку?

А квартира даёт мне ещё одну информацию.

Я не вижу в ней присутствия дочери вообще.

Ни ремонта, ни современной мебели, ни бытовых вещей — ничего, что хотя бы косвенно говорило бы: дочь участвовала в жизни пожилой матери.

Это не доказательство.

Это основание задать следующий вопрос:

если отношения были близкими — почему я вообще не вижу присутствия дочери?

Если близкими не были — почему мать незадолго до смерти подарила ей квартиру?

А затем выясняется ещё одно:

при продаже предлагают занижение цены в договоре.

И вот теперь у меня не отдельные факты.

У меня цепочка несостыковок.

И вот здесь начинается самое важное при проверке квартиры

Часть рисков проверяется документами.

Я могу проверить продавца, договор дарения, долги, исполнительные производства, банкротство и ещё много чего.

Но профессиональная проверка — это ещё и умение определить, чего вы проверить НЕ сможете.

Я не смогу достоверно установить отношения матери и дочери.

Не смогу получить ответ из государственного реестра: *почему женщина незадолго до смерти решила подарить квартиру, если никаких отношений нет?*

Неизвестно открыаалось ли наследственное дело по этой квартире. Может там наследники уже намерены оспорить договор дарения.

И справки «никто никогда не оспорит это дарение» тоже не существует.

Вот почему проверка квартиры — это не:

ЕГРН → паспорт → договор → всё чисто → покупаем.

Проверка — это сначала найти дефект сделки или потенциальное место, где он может находиться, а потом понять:

можно этот риск закрыть некой проверкой и документами или нельзя.

В этой квартире часть вопросов закрыть до конца я не могу.

Поэтому мы её не купили.

И здесь важный момент.

Стоимость моей работы с покупателем определена заранее.

Финансово мне безразлично, купит клиент эту квартиру или следующую. Моя комиссия от этого не изменится.

Поэтому мне не нужно убеждать покупателя купить объект, по которому у меня самой остались вопросы.

Мне нужно найти квартиру, про которую после проверки я смогу сказать:

«Да. Здесь я понимаю, что мы покупаем».

У каждого продавца свой договор на основании которого он стал собственником, они разные и у них  у каждого свои риски.

Я собрала виды документов, по которым квартира может принадлежать продавцу, и вопросы, которые нужно задавать по каждому из них.

Потому что к договору дарения вопросы одни.
К наследству — другие.
К приватизации — третьи.

Какие вопросы нужно задать продавцу в зависимости от того, как он получил квартиру, — можно посмотреть здесь по каждому договору

#вторичка@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

@Bilan_pro