Механизм банкротства застройщиков до введения счетов эскроу выглядел следующим образом: государство «вмешивалось», выделяло средства из бюджета и дополнительно привлекало частные инвестиции, как было на примере с ГК «Урбан Групп»:
1. Фонд развития территорий (ФРТ)-гос. структура;
2. Crocus Group (Агаларов Араз).
Бизнес, в этом случае, получает преференции от государства сообразно затраченным ресурсам.
После введения «эскроу», ситуация поменялась кардинально, ввиду того, что всё финансирование проекта контролирует банк, предоставивший проектное финансирование, и на его же счетах находятся огромные суммы «эскроу» поступившие от покупателей.
Банк, в свою очередь, должен предоставлять планомерное финансирование застройщика в зависимости от уровня готовности объекта.
Всего на счетах эскроу сейчас размещена колоссальная сумма в 7,3 трлн. рублей.
Что будет, если у застройщика закончатся денежные средства до окончания строительства при текущем алгоритме?
1. Банк может дофинансовать застройщика под залог другого объекта (если он есть);
2. Застройщик объявляет о своей несостоятельности.
Ввиду того, что многие застройщики уже заложили всю землю и объекты в активах, то они вынуждены обращаться напрямую не в банк-кредитор, а уже к правительству, как это сделал «Самолет».
Если реализуется сценарий #2, «головная боль» сдачи объекта переходит на банк, где находятся эскроу-счета кредитора.
Банк выбирает исполнителя (подрядчика) окончания работ и, примерно, с опоздание в 2-3 года объект будет сдан.
По крайней мере, «так на бумаге». В реальности, если объект готов менее чем на 50%, банк может принять решение вернуть деньги покупателям и не строить объект.
И здесь начинаются тонкости банкротства.
Например, в случае несостоятельности, «застройщика» будут «раздирать» все банки. Соотвественно, каждая стройка, это как отдельное юр.лицо, и одного застройщика уровня «Самолет», будет забирать себе и ВТБ и Сбербанк (с перекосом в сторону ВТБ, там кредитные линии неприлично большие).
Кому же достанутся главные компании, в случае их банкротства?
Верно, банкам-кредиторам по проектному финансированию.
Давайте попробуем взглянуть на основных кредиторов крупных застройщиков.
• «Пик»: ВТБ; • «Самолет»: ВТБ/Сбер; • Эталон: Сбербанк • Гранель: Альфа-банк, Сбербанк. Сумма долга «Альфе» огромна: 73 млрд. руб. Сбер выделяет по 4-7 млрд. на проект; • «ФСК»: Сбербанк/ВТБ; • «Setl Group»: Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ; • ГК «ЮгСтройИнвест»: Сбербанк.Разумеется, это не означает несостоятельности этих застройщиков, мы говорим лишь о тех кредиторах, кому застройщики должны «львиные доли» денежных средств, и, как мажоритарный держатель долга, банки будут претендовать не только на проекты заложенные под финансирование, но и на самого застройщика.
Известно и то, что разные банки умеют «по-разному возвращать своё».
К примеру, «Альфа-Банк» в этом «поднаторел» больше остальных. Более жесткая коллекторская служба была только у банка «Русский стандарт». Чего только стоит история Миракс-групп Полонского, когда последний выкупал своего топ-менеджера за 9 млн $ в багажнике машины (с его слов из интервью). Это говорит о «качественном сервисе коллекторских услуг Альфы».
Известно, «так же умеет» ВТБ, но более в правовом поле, привлекая все ресурсы (в том числе правительственные).
Для примера рассмотрим историю с гостиницей Москва (Four Seasons): сначала пришло «ФССП» и после изъятия «вдруг» заявился ВТБ и сказал, что «должны были именно нам», при этом, арест обвиняемого и арест активов производился в интересах государства, как пострадавшего от коррупционных схем осужденного.
Отдало бы правительство гостинцу другому кредитору?
Ответить сложно, но вот пример как раз текущих дней: иск «Гранель» на 12 млрд. руб. ввиду того, что купленный ими актив был возвращен государству, и у «Гранель» не осталось ни объекта залога, ни денежных средств заёмщика-банкрота.
Ситуация похожая, но «Гранелю»-нет, а ВТБ-да.