О цене недвижимого имущества, отчуждаемого на публичных торгах с обременением из ипотеки

Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» уточняется, что основанием для признания публичных торгов недействительными является нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ).

Подлежат ли раскрытию в извещении о проведении публичных торгов сведения об обременении в виде ипотеки: существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства; залогодержатель; должник по обеспечиваемому ипотекой обязательству; наличие просрочки по нему и т.д.? Или достаточно ограничиться лишь дежурной отметкой о наличии ипотеки?

Кмк, требование к полноте информации об обременении предполагает раскрытие указанных обстоятельств (как минимум, размер обеспечиваемого обязательства является очевидным ценообразующим фактором). Соответствующий подход отражен в определении СКЭС ВС РФ от 26.10.2023 № 306-ЭС23-11711: «Наличие залогового обременения действительно соразмерно снижает рыночную стоимость имущества на сумму правопритязаний залогового кредитора к должнику по основному обязательству (при отсутствии иного ликвидного обеспечения)».

Например, если рыночная стоимость объекта недвижимости 50.000.000 рублей, а размер обеспечиваемого ипотекой долга 20.000.000 рублей, то разумный покупатель вряд ли согласится платить больше 30.000.000 рублей. Ведь он принимает риск обращения взыскания на заложенное имущество.

Что считать ценой продажи в этом случае – величину с учетом дисконта на сумму притязаний залогового кредитора (30.000.000 рублей в нашем примере) или без дисконта (50.000.000 рублей, соответственно)? Если покупатель будет вынужден выплатить обеспечиваемый долг за основного должника, то он в порядке подп. 3 п.1 ст. 387 ГК РФ будет наделен суброгационным требованием к нему. Вряд ли будет справедливо получить и имущество с дисконтом, а после выплаты компенсации до рыночной величины требовать ее возврата. Равным образом неосновательным выглядит сбережение указанной разницы в случае прекращения ипотеки в результате исправного исполнения обеспечиваемого долга.

По моему убеждению, ценой продажи в любом случае является рыночная стоимость имущества (50.000.000 рублей в нашем примере): то есть как та часть, которая подлежит уплате напрямую продавцу (как сразу, так и в случае исправного исполнения обязательства должником по обеспечиваемому обязательству), так и та, что будет выплачена кредитору за должника по обеспечиваемому обязательству в будущем.

С целью соблюдения положений п. 1 ст. 555 ГК РФ соответствующие параметры должны быть согласованы при продаже недвижимости; иначе соответствующий договор считается незаключенным.

P.S. В свое время схожую проблематику обсуждал НКС при ВАС РФ (если я правильно помню), но никак не могу найти соответствующее письмо. Буду очень признателен, если кто-нибудь им располагает и сможет поделиться.