Гасить ли досрочно ипотеку или лучше эти деньги инвестировать?

Вводные данные: квартира в Подмосковье
✔️Ипотека под 5.9%
✔️Платёж — 25 000 ₽ в месяц
✔️Остаток долга — 5 000 000 ₽
✔️Квартира куплена за 6 500 000 ₽
✔️Сдается в аренду за 35 000 ₽/мес
💭Хочется быстрее закрыть кредит и выйти на пассивный доход

🤔 Что выгоднее в долгосроке?
Сравниваю 3 стратегии на горизонте 20 лет, учитывая:

👉Рост стоимости квартиры на 8% в год
👉Инвестирование свободных денег под 20% годовых
👉Постепенное масштабирование в недвижимость
1⃣Стратегия: Гасить досрочно
Все свободные деньги идут на ускоренное погашение кредита.
🔠Капитал через 20 лет:
🔠Только рост квартиры = 30 274 000 ₽

✅Без долгов
❌Нет инвесткапитала
❌Только 1 объект недвижимости

🔠Стратегия: Не гасим, а инвестируем
Свободные 25 000 ₽ в месяц идут в инвестиции под 20% годовых.
Ипотека обслуживается за счёт аренды.
👉Капитал:
👉Инвестиции = 77 741 296 ₽
👉Квартира = 30 274 000 ₽
👉Итого: 108 015 296 ₽

✅Есть капитал
✅Объект недвижимости в собственности
✅Поток от аренды растёт с инфляцией

🔠Стратегия: Копим 4 года, берем вторую ипотеку
4 года копим на первый взнос → берем вторую квартиру в ипотеку.
Обе квартиры растут в цене, свободные средства продолжаем инвестировать.
👉Капитал:
👉Инвестиции = 36 157 322 ₽
👉Первая квартира = 30 274 000 ₽
👉Вторая квартира (рост с 4-го года) = 14 977 000 ₽
👉Итого: 81 408 322 ₽

✅Две квартиры
✅Растущий арендный поток
✅Инвесткапитал


❌Просто гасить ипотеку — значит упустить рост капитала в разы
✅Деньги под 5.9% при инфляции 7% — это дешёвый ресурс, который выгодно использовать
🔥Самый сильный эффект дают инвестиции + масштабирование в недвижимость

Если хотите — могу посчитать под вашу ситуацию. Иногда разница между «гасить» и «не гасить» — это десятки миллионов