ЗПИФы для квалов обложат налогом на прибыль

📑 Правительство внесло в Госдуму большой законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс (распоряжение от 30.09.2026 № 2708-р). Среди штрафов, акцизов и НДС на зарубежные посылки есть и пункт, который меняет экономику коллективных инвестиций в недвижимость.

🏢 Закрытые и интервальные ПИФы, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, становятся плательщиками налога на прибыль. Ставка 15%. Налог удерживает УК как налоговый агент и перечисляет в бюджет до 28-го числа следующего месяца. В пояснительной записке облагаемые доходы перечислены прямо: дивиденды, проценты, роялти и !арендные платежи!

💸 Аренда - главный доход любого рентного ЗПИФН. Склады, офисы, стрит-ретейл... Всё, что фонд получает от арендаторов, теперь облагается на уровне фонда.

🧮 Деталь: для обычных компаний налог на прибыль считается с доходов за вычетом расходов. Для ЗПИФов объектом налогообложения в тексте законопроекта названы просто доходы. Про вычет расходов фонда (вознаграждение УК, эксплуатация, проценты по кредиту) там ничего нет. Если текст не поправят, 15% будут фактически налогом с арендного потока, а не с прибыли.

🔄 Налог, удержанный на уровне фонда, засчитывается пайщику при выплате дохода: физлицу в счёт НДФЛ, компании в счёт налога на прибыль. Но зачёт ограничен суммой налога самого пайщика. Например, физлицо со ставкой НДФЛ 13% получит зачёт только в пределах своих 13%, а разница в 2 п.п. останется в бюджете.

⏳ Уходит элемент, на котором держался механизм ЗПИФов, - это отсрочка. Фонды мог годами реинвестировать необлагаемый налогом арендный доход, а налог возникал только при выплате пайщику. Теперь государство забирает свои 15% сразу.

💰 По оценке из финансово-экономического обоснования к законопроекту, новая норма принесёт бюджетной системе порядка ₽100 млрд.

✅ ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов изменения не касаются.

📅 Новые нормы вступают в силу не раньше начала следующего налогового периода. Если закон примут в этом году, это 1 января 2027 года. Пока это законопроект. Возможно, в первом, втором или третьем чтении в него внесут изменения, которые спасут ПИФы от 15% налога. Но это неточно...

🎯 Последствия для коллективных инвестиций могут быть серьезные. Если закон примут в текущем виде, конечно.