بازار مسکن در تعقیب دلار است؟

🔹سرعت رشد قیمت مسکن در هفته دوم مهرماه به دو برابر شهریور رسید.
🔹«نقشه حرارتی» جدید آپارتمان‌های ۲۲ منطقه تهران توسط رصدخانه بازار مسکن تهیه شده است.
🔹تحلیل این نقشه نشان می‌دهد که متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در کل شهر تهران به ۲۴۵ میلیون تومان در مترمربع رسیده که ۱۰ درصد بیشتر از ماه شهریور است. همچنین، ماه گذشته، تورم ماهانه مسکن ۵ درصد گزارش شد.
🔹در حال حاضر، علت رشد تند قیمت فروشنده‌ها می‌تواند «انتظارات ارزی» باشد. قیمت دلاری مسکن به مترمربعی ۹۱۷ دلار رسیده که پایین‌ترین میزان طی ماه‌های گذشته است و سطح نرمال آن ۱۱۷۰ دلار در مترمربع است.
🔹جاماندگی قیمت مسکن از قیمت افزایشی دلار یک عامل اصلی تحریک دو سمت بازار آپارتمان است. از یک‌طرف، فروشنده در بازار کم شده چون انتظار تعدیل افزایشی قیمت مسکن با لحاظ شرایط تورمی موجود را دارد و از طرف دیگر، تقاضا بالا رفته چرا که قیمت نسبی مسکن را ارزنده می‌بیند.

وضعیت رفتاری معامله‌گران بازار مسکن به شرح زیر است:
🔹شکل پاییزی بازار معاملات ملک، خصلت پاییز سال‌های قبل را ندارد، زیرا برخلاف اینکه همیشه در این فصل از سال خریدار کاهش پیدا می‌کند، اکنون خریدار در بازار بسیار بیشتر از فروشنده است.
🔹خریداران به دنبال واحدهای ریزمتراژ هستند، در حالی که از این نوع واحدها چه نوساز و چه چندسال ساخت، خیلی کم یا در برخی مناطق دیگر اصلا پیدا نمی‌شود. در جنوب تهران، قدرت خرید حداکثر تا ۶ میلیارد تومان است، اما به خاطر نبود فایل ریزمتراژ، قیمت فایل‌ها اغلب بالای ۱۰ میلیارد تومان است.
🔹فایل‌های قیمت پایین، اغلب «آپارتمان‌های بدون آپشن» محسوب می‌شوند و شامل واحدهایی بدون آسانسور، بدون پارکینگ و بدون انباری هستند. برخی دلال‌ها فایل نوساز در سبد کالایی‌شان دارند، اما سازنده‌ها فعلا از فروش آنها انصراف داده‌اند.
🔹افت شدید فایل واحد مسکونی نوساز فروشی در بازار به دو علت است. علت اول، طوفانی شدن دوباره قیمت مصالح ساختمانی است. سازنده‌ها به تناسب رشد قیمت ساخت و قیمت‌های موازی مسکن، فایل‌های نوساز را قیمت‌گذاری می‌کنند، اما اکنون طوفان در بازارها است و سازنده ترجیح می‌دهد طوفان فروش کند و بعد تصمیم بگیرد.
🔹علت دوم، نبود گزینه بهتر از ملک برای تبدیل دارایی است. درست است که مسکن «باخت» ندارد، اما بازدهی بالاتر بازارهای سهام، دلار و طلا در کوتاه‌مدت بیشتر از مسکن است. در نتیجه، فعلا به رغم ملتهب شدن قیمت مسکن، هجوم تقاضا به این سمت و بیشتر شدن تورم ملک بعید به نظر می‌رسد.
💵 @Arz_Fouri