Зачёт стоимости капремонта в счёт арендной платы муниципальному образованию требует согласования объёма и стоимости работ с арендодателем; односторонние акты арендатора не доказывают согласование (Постановление АС ЗСО от 29 июня 2026 года по делу № А27-11377/24).
📝
Что произошло. ООО «Водоснабжение» (арендатор муниципального оборудования сетей водоснабжения, впоследствии — банкрот) и администрация Беловского городского округа предъявили друг другу встречные иски по договору аренды № 11/05 от 01.11.2005. Арендная плата по договору складывалась из твёрдой денежной суммы и амортизационных отчислений, которые арендатор использовал на восстановление, обновление и пополнение основных средств арендуемого имущества. Общество требовало зачёта стоимости выполненных им ремонтных работ 2023–2024 годов в счёт амортизационных отчислений (и взыскания неосновательного обогащения); администрация взыскивала задолженность по денежной части арендной платы и амортизационным отчислениям с процентами. Суд первой инстанции взыскал с администрации 4 107 118 руб. неосновательного обогащения, в остальной части отказал; апелляция оставила решение без изменения.
В чём ошибка. Нижестоящие суды, применяя п. 4 ст. 753 ГК РФ и констатируя отсутствие мотивированных возражений арендодателя, признали состоявшимися зачёты стоимости работ, принятых по актам, подписанным самим обществом в одностороннем порядке. Суды не оценили, что локальные сметные расчёты, дефектные ведомости и акты выполненных работ на суммы 4 813 010 руб. (2023), 4 591 327 руб. (2024), 4 966 441 руб. и 2 080 534 руб. не подписаны уполномоченным учреждением «СЗ ЖКХ», а часть работ (на 571 174 руб. в 2023 и 260 301 руб. в 2024) не была включена в Планы мероприятий по восстановлению муниципального имущества. Не исследован вопрос, являлись ли работы неотложными, имел ли арендатор возможность дождаться согласования, а также включались ли расходы на капремонт в тариф общества регулирующим органом.
Позиция кассации. Суд округа указал, что в силу ст. 616, 623 ГК РФ для возложения на арендодателя обязанности возместить арендатору стоимость капитального ремонта необходимо подтвердить не только факт выполнения работ, но и наличие согласия арендодателя (прямого, в силу договора или сложившегося порядка) на конкретный объём и стоимость работ, либо доказать неотложный характер работ, исключавший ожидание согласования. Согласие арендодателя предполагает согласование не только факта работ, но и их объёма и стоимости, иначе арендодатель лишается возможности выразить своё отношение. Механизм приёмки по ст. 753 ГК РФ регулирует подрядные отношения и фиксирует факт выполнения работ, но не подменяет собой согласование возмещения этих затрат арендодателем в рамках арендных отношений. Немотивированный отказ от приёмки сам по себе не означает, что работы были согласованы для целей возмещения.
Отдельно кассация обозначила критерии допустимости сальдирования встречных обязательств в банкротстве: обязательства должны носить встречный характер и возникать из одного договора (либо комплекса договоров, оформляющих единую хозяйственную цель), не приводить к реальному выбытию актива от должника, и не быть направленными на предпочтение одного кредитора (со ссылкой на определения СКЭС ВС РФ от 28.10.2019 № 305-ЭС19-10064, от 11.06.2020 № 305-ЭС19-18890, от 29.08.2023 № 307-ЭС23-4950 и др.).
Для практики. При повторном рассмотрении судам надлежит установить, был ли согласован конкретный объём и стоимость спорных работ и являлись ли они неотложными; проверить включение затрат на капремонт муниципальной системы водоснабжения в тариф общества; исследовать разнородность требований и допустимость сальдирования с учётом банкротства арендатора; пересчитать требования администрации с учётом расторжения договора и передачи имущества новому арендатору с 10.09.2024.…
Судебная практика всех остальных округов