Отчёт оценщика арендодателя нельзя сбрасывать со счетов без проверки (Постановление АС ЗСО от 24 июля 2026 года по делу № А27-25155/24).
📝
Что произошло. Комитет по управлению муниципальным имуществом взыскивал с ООО «Разрез Кийзасский» задолженность по арендной плате за земельный участок под железнодорожный тупик и склад для отгрузки угля. Арендатор предъявил встречный иск о признании недействительными уведомлений комитета о размере аренды, рассчитанной по отчётам независимого оценщика. Суды первой и апелляционной инстанций отказали комитету и снизили арендную плату, полностью положившись на заключение судебной экспертизы, не оценив отчёты оценщика, на основании которых арендодатель рассчитал плату.
В чём ошибка. Нижестоящие суды фактически подменили один отчёт оценщика заключением судебного эксперта, не проверив отчёты от 03.03.2023 № 102.51/2022 и от 19.01.2024 № 31/2023 на соответствие Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, не поставили перед экспертами вопрос о достоверности этих отчётов и не оценили их наряду с другими доказательствами по правилам статей 68, 71 АПК РФ. Также не исследовано объяснение снижения арендной платы в 2024 году без учёта инфляции ссылкой эксперта на ухудшение экономической ситуации в угольной отрасли в 2025 году, то есть за пределами оцениваемого периода.
Позиция кассации. Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определённой рыночной стоимости, поскольку оценка по своей природе носит вероятностный характер и допускает расхождение итогов у разных оценщиков. Отчёт независимого оценщика и заключение судебной экспертизы равны в статусе доказательств; суд обязан сопоставить их, а не отдавать безусловное предпочтение экспертизе. Пока отчёт оценщика не опорочен и не признан не соответствующим требованиям законодательства и стандартов, он подлежит оценке наряду с иными доказательствами, а выводы судов, основанные только на экспертизе, являются преждевременными.
Для практики. При оспаривании регулируемой арендной платы, рассчитанной по отчёту оценщика, заявитель обязан доказать недостоверность именно этого отчёта — несоблюдение ФСО, нарушение методики, неправильный подбор аналогов, а не просто представить альтернативный расчёт. Арендодателю в ответ на доводы о «завышении» следует требовать проверки и его отчёта по тем же стандартам. При новом рассмотрении суду надлежит обсудить вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы с постановкой вопросов о соответствии отчётов оценщика закону и стандартам, а также сопоставить все доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.
Судебная практика всех остальных округов