#PLP_Недействительность
Уведомление об изменении аренды недействительно только в части цены — не полностью (Постановление АС ЗСО от 17 июля 2026 года по делу № А45-25313/22).
📝
Что произошло. Арендатор федерального имущества (комплекс из 14 объектов в Новосибирске) оспорил уведомление арендодателя об одностороннем повышении арендной платы до 3 066 366 руб. в месяц, ссылаясь на недостоверность отчёта оценщика: арендодатель не передал оценщику сведения ЕГРН о координатах характерных точек двух сооружений, из-за чего их площадь была завышена, что повлекло завышение арендной платы по всему комплексу. Суды первой и апелляционной инстанций признали уведомление недействительным полностью, отказав в назначении судебной экспертизы.
В чём ошибка. Суды признали уведомление недействительным целиком, исходя из самого факта недостоверности отчёта оценщика и невозможности установить действительную рыночную стоимость без экспертизы. При этом они не учли, что право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы по договору истцом не оспаривалось, а злоупотребление правом по п. 2 ст. 10 ГК РФ и п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 презюмируется лишь при многократном превышении средних рыночных ставок, что по делу не доказано.
Позиция кассации. При наличии у арендодателя права на одностороннее изменение арендной платы недостоверность отчёта оценщика в части определённой цены не лишает титульного владельца возможности повысить плату в соответствии с рыночными условиями. Уведомление может быть признано недействительным только в части изменённой цены (её стоимостного выражения), а действительная рыночная стоимость объекта аренды на дату начала изменения подлежит установлению судом, в том числе посредством судебной оценочной экспертизы. Без определения надлежащего размера платы спор по существу не считается рассмотренным. Ссылка кассации на Определение ВС РФ от 02.07.2026 № 305-ЭС26-4150 по делу № А40-46058/2025 подтверждает этот подход.
Для практики. При оспаривании одностороннего уведомления об изменении арендной платы арендатору следует заявлять требование о признании его недействительным лишь в части изменённой цены и одновременно ставить вопрос об установлении действительной рыночной стоимости объекта на спорную дату. Арендодателю — настаивать на назначении судебной экспертизы и представлять альтернативные отчёты оценщиков, подтверждающие рыночный уровень ставки; само по себе расхождение оценок не свидетельствует о злоупотреблении правом.
Судебная практика всех остальных округов