Застройщик обязан оплачивать услуги по обращению с ТКО за непереданные помещения МКД с момента ввода дома в эксплуатацию, если дом фактически функционирует (Постановление АС ЗСО от 29 июня 2026 года по делу № А27-9357/25).
📝
Что произошло. Региональный оператор по обращению с ТКО (истец) взыскивал с застройщика (ответчик) задолженность за услуги по обращению с твёрдыми коммунальными отходами в размере 540 646 руб. за период с 01.12.2022 по 31.05.2025 в отношении нереализованных жилых и нежилых помещений в двух МКД, введённых в эксплуатацию 09.03.2022. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, указав на отсутствие договора, недоказанность образования ТКО в непроданных квартирах с «черновой» отделкой и невключение объектов ответчика в территориальную схему.
В чём ошибка. Нижестоящие суды не разграничили две ситуации: когда МКД введён в эксплуатацию, но ни одно помещение не передано покупателям, и когда часть помещений уже передана гражданам и дом фактически функционирует как жилая конструкция. Суды не привлекли к участию в деле лицо, составившее территориальную схему, не установили, включён ли спорный МКД как источник образования ТКО и место накопления в территориальную схему в исковой период, неправильно распределили бремя доказывания и применили утратившие силу Правила № 1156 вместо действующих с 01.09.2025 Правил № 293.
Позиция кассации. Согласно подп. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ застройщик обязан вносить плату за коммунальные услуги в отношении помещений, не переданных иным лицам, с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. В силу правовой позиции Конституционного Суда РФ (Постановление от 02.12.2022 № 52-П) обязанность собственника оплачивать обращение с ТКО презюмируется и не зависит от факта реального индивидуального потребления. Суд округа сформулировал двучленную презумпцию: 1) осуществление деятельности субъектом гражданского оборота предполагает образование отходов; 2) включение в территориальную схему источника и места накопления предполагает оказание услуг региональным оператором. Если оба исходных факта доказаны, бремя опровержения переходит на потребителя; если хотя бы один факт отсутствует, региональный оператор обязан доказать фактическое оказание услуг на общих основаниях (п. 1 ст. 781 ГК, п. 14 Обзора ВС РФ от 13.12.2023). При функционирующем МКД полное освобождение собственника помещений с черновой отделкой от оплаты незаконно.
Для практики. При повторном рассмотрении суду надлежит привлечь составителя территориальной схемы, установить её содержание в спорный период, исследовать статус МКД как функционирующей жилой конструкции с частично заселёнными помещениями и выбрать применимые Правила (№ 1156 либо № 293). Застройщикам в аналогичных спорах следует заранее доказывать, что МКД полностью не введён в эксплуатационный режим, отсутствует управляющая организация и не образуется ТКО. Региональным операторам — обеспечивать доказательства включения источника и места накопления в территориальную схему и наличие договорных отношений с управляющей организацией МКД.
Судебная практика всех остальных округов